건축공사 설계변경 기준(요건), 절차, 계약금액(단가) 조정 방법

건축공사 설계변경 기준, 절차 및 계약금액(단가) 조정방법에 대하여 이야기하고자 합니다.
설계변경에 대한 관련 기준이나 법령에 대해서도 이야기하겠지만....
주로 실무적인 이야기로 서술하고자 합니다.

 

 

 

설계변경이란 무엇일까?

설계변경이란 설계의 변경, 즉 설계도서의 변경을 이야기한다. 그러면, 설계도서는 무엇인지 정의가 필요하다. 간혹 설계변경을 요청하는 사례에서... 설계도서가 아닌 부분을 가지고, 설계변경을 요청하는 사례가 있다.(정말 어처구니없는 상황이지만.... 이런 어처구니없는 상황이 실무에서 많이 벌어진다는 게 정말 웃픈 이야기다.)

예시) 공사계약 체결하고 설계내역서의 단가가 현저하게 낮게 산출되어서 설계변경을 요청하는 경우가 있다. 설계내역서는 설계서에 해당하지 않아 설계변경 대상이 아니다.(설계변경 대상이 아니지만, 설계변경을 많이 요청하는 사례이다.)

 

 <조달청 질의회신> 질의회신이 있을 정도이니!

[질의] ㅇㅇ자치단체와 체결한 공사계약에 있어 발주기관에서 예정 가격 작성 시 특정품목의 가격을 시중거래 가격보다 낮은 가격을 적용하여 공사금액이 과소하게 산출된 경우 설계변경 및 계약금액 조정이 가능한지 여부

[회신] 안녕하십니까? 조달청 홈페이지를 찾아주신데 감사드리며 질의하신 내용에 대하여 다음과 같이 답변드립니다. ［답변 내용］ 국가기관이 체결한 공사계약에 있어서 회계예규「공사계약 일반조건」제2조 제4호에서 정한 설계서에 동 일반조건 제19조의 사유가 발생하면 설계변경을 하고 설계변경을 발생하게 한 귀책사유에 따라 동 일반조건 제20조 제1항 내지 제2항의 규정에 의하여 계약금액을 조정하는 것인 바, 귀 질의의 경우 설계서의 변경이 없는 상태에서 예정 가격 작성의 참고자료인 설계내역서, 일위대가표 및 단가산출근거를 작성함에 있어 표준품셈 적용에 착오·오류가 있다거나 또는 예정 가격 작성을 위한 설계내역서의 단가에 비해 계약상대자가 동 일반조건 제2조 제6호의 규정에 따라 작성한 산출내역서의 단가가 과다·과소 계상되었다는 사유만으로는 설계변경 및 계약금액조정을 할 수 없는 것입니다. 구체적인 경우 설계변경 및 계약금액 조정이 가능한지의 여부는 설계서, 관계규정 등을 검토하여 계약담당공무원이 판단, 결정하여야 하는 것입니다.(법무지원팀-21 ,2005-07-07).

 

설계서의 정의는 공사계약 일반조건 제2조(정의) 설계서라 함은 "공사시방서, 설계도면, 현장설명서, 공사기간의 산정근거, 물량내역서이다. 물량내역서와 산출내역서가 있는데, 물량내역서는 규격/수량/단위가 표시된 내역서이고.... 산출내역서는 물량내역서에 단가가 기재된 내역서를 말한다. 따라서, 설계서에 물량내역서만 포함되고 산출내역서가 포함되지 않으니... 산출내역서의 단가의 과다/과소로 인해 설계변경이 불가하다. 예전에는 없었으나 최근(?)에 추가된 설계서는 "공사기간의 산정근거"이다. 공사기간이 설계서에 포함되었으니... 산정근거와 현장여건이 다르다면 해당 사유를 정리하여 설계변경 신청하여도 될 것 같다. 

4. "설계서"라 함은 공사시방서, 설계도면, 현장설명서, 공사기간의 산정근거(「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」(이하 "시행령"이라 한다) 제6장 및 제8장의 계약 및 현장설명서를 작성하는 공사는 제외한다) 및 공종별 목적물 물량내역서(가설물의 설치에 소요되는 물량 포함하며, 이하 "물량내역서"라 한다)를 말하며, 다음 각 목의 내역서는 설계서에 포함하지 아니한다. <개정 2020.9.24.>
가.  <삭제 2010.9.8.>
나. 시행령 제78조에 따라 일괄입찰을 실시하여 체결된 공사와 대안입찰을 실시하여 체결된 공사(대안이 채택된 부분에 한함)의 산출내역서 
다. 시행령 제98조에 따라 실시설계 기술제안 입찰을 실시하여 체결된 공사와 기본설계 기술제안입찰을 실시하여 체결된 공사의 산출내역서 <개정 2010.9.8.>
라. 수의계약으로 체결된 공사의 산출내역서. 다만, 시행령 제30조 제2항 본문에 따라 체결된 수의계약 공사의 물량내역서는 제외 

 

 

 

 

설계변경 대상(요건)은 무엇이 있을까요?

 

 

설계변경 대상은 크게 4가지가 있으며... 요점만 이야기하자면 아래와 같다. 대부분의 설계변경은 1번 또는 2번에서 발생하는가 많다. 설계변경 사항이 발생하면, 우선 간략한 정리한 내용을 바탕으로 구두 보고를 진행한다. 그리고, 해당 내용을 바탕으로 설계도서 작성자(설계사무소)에 검토 요청을 진행한다. 해당 설계사무소의 검토의견은 추후 설계변경의 주요 문서가 된다.  

첫 번째 "설계도서가 이상할 때" 

두 번째 "설계도서와 현장이 다를 때"

세 번째 "공사비 절감, 공기단축이 가능할 때"

네 번째 "발주처가 요청할 때"

 

제19조(설계변경 등)   ① 설계변경은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에 한다.
1. 설계서의 내용이 불분명하거나 누락ㆍ오류 또는 상호 모순되는 점이 있을 경우 
2. 지질, 용수 등 공사현장의 상태가 설계서와 다를 경우 
3. 새로운 기술ㆍ공법 사용으로 공사비의 절감 및 시공기간의 단축 등의 효과가 현저할 경우 
4. 기타 발주기관이 설계서를 변경할 필요가 있다고 인정할 경우 등 
②  <삭제 2007.10.10.>
③ 제1항에 의한 설계변경은 그 설계변경이 필요한 부분의 시공 전에 완료하여야 한다. 다만, 계약담당공무원은 공정 이행의 지연으로 품질 저하가 우려되는 등 긴급하게 공사를 수행할 필요가 있는 때에는 계약상대자와 협의하여 설계변경의 시기 등을 명확히 정하고, 설계변경을 완료하기 전에 우선시공을 하게 할 수 있다. 

 

또한, 설계변경 사항이 발생하면, 설계변경이 필요한 부분의 시공 전에 시공 전에 설계변경을 완료하여야 한다. 하지만, 현실은.... 시공 전에 완료하는 경우가 드물다.  사전에 설계변경을 완료하기 힘든 이유는... 여러 가지 있겠지만! 공사기간이 여유가 있지 않고, 설계도서의 심도 있는 검토가 이루어지지 않기 때문이다. 대부분의 심도 있는 검토는 건설사의 각각의 하도급사 계약 체결 후 하도급사의 계약이행을 위한 설계도서 검토와 실측 등이 이우러 져야 수정해야 할 부분이 나온다.

 

 

 

계약금액 조정방법! 결국 단가 결정 방법!

 

 

계약단가 조정방법은 2가지로 나누어진다. 

 

첫 번째 발주기관이 요구하지 않은 설계변경은 경우

  ☞ 설계도서가 이상한 경우와 설계도서와 현장이 상이한 경우이다. 이럴 경우 증감 증감된 단가는 계약단가로 한다.(계약단가가 예정 가격 단가보다 높은 경우 예정 가격 단가로) 그리고, 산출내역서에 없는 단가는 "설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가"에 낙찰률을 곱한 금액으로 한다. 

 증감된 단가는 모두 계약단가로 해야 하는데, 계약단가가 예정 가격단가 보다 낮으면 계약단가로 하고 높으면 예정 가격으로 한다. 계약은 상호 대등한 입장에서 체결하는 것인데... 이런 조항은 상호 대등하다기보다는 발주기관 즉 "갑"에게 유리하게 적용하는 기준이라 생각이 든다. 이는 국가계약법 제5조의 계약의 원칙에도 맞이 않다고 생각한다. 

제5조(계약의 원칙)
 ① 계약은 서로 대등한 입장에서 당사자의 합의에 따라 체결되어야 하며, 당사자는 계약의 내용을 신의성실의 원칙에 따라 이행하여야 한다.

 

 

두 번째 발주기관이 요구한 설계변경!

  ☞ 발주기관이 필요에 의해서 요청한 경우"설계변경 당시를 기준으로 하여 산정한 단가"와 해당 단가에 낙찰률을 곱하여 산정한 단가의 범위에서 협의한다.(실무적으로 무슨 협의... 바로 다음에서 정한 협의율로 단가를 결정한다.) 예시로 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가가 100원이다. 그리고 낙찰률이 87%이라는 가정을 해보자. 이럴 경우 100원에서 87원 사이에서 협의하여 결정한다. 요구하는 사람은 100원을 요구하고 주는 사람은 87원을 주려고 하니... 이럴 경우 협의율을 적용한 93.5원으로 한다.( 100원 + 87원 = 187원 * 50% = 93.5원)

 

제20조(설계변경으로 인한 계약금액의 조정)   
① 계약담당공무원은 설계변경으로 시공방법의 변경, 투입자재의 변경 등 공사량의 증감이 발생하는 경우에는 다음 각호의 어느 하나의 기준에 의하여 계약금액을 조정하여야 한다. 
1. 증감된 공사량의 단가는 계약단가로 한다. 다만 계약단가가 예정 가격단가보다 높은 경우로서 물량이 증가하게 되는 때에는 그 증가된 물량에 대한 적용단가는 예정 가격단가로 한다. 
2. 산출내역서에 없는 품목 또는 비목(동일한 품목이라도 성능, 규격 등이 다른 경우를 포함한다. 이하 "신규비목"이라 한다)의 단가는 설계변경 당시(설계도면의 변경을 요하는 경우에는 변경 도면을 발주기관이 확정한 때, 설계도면의 변경을 요하지 않는 경우에는 계약 당사자간에 설계변경을 문서에 의하여 합의한 때, 제19조 제3항에 의하여 우선시공을 한 경우에는 그 우선시공을 하게 한 때를 말한다. 이하 같다)를 기준으로 산정한 단가에 낙찰률(예정 가격에 대한 낙찰금액 또는 계약금액의 비율을 말한다. 이하 같다)을 곱한 금액으로 한다. 
② 발주기관이 설계변경을 요구한 경우(계약상대자의 책임 없는 사유로 인한 경우를 포함한다. 이하 같다)에는 제1항에도 불구하고 증가된 물량 또는 신규비목의 단가는 설계변경 당시를 기준으로 하여 산정한 단가와 동 단가에 낙찰률을 곱한 금액의 범위 안에서 발주기관과 계약상대자가 서로 주장하는 각각의 단가 기준에 대한 근거자료 제시 등을 통하여 성실히 협의(이하 "협의"라 한다) 하여 결정한다. 다만, 계약 당사자간에 협의가 이루어지지 아니하는 경우에는 설계변경 당시를 기준으로 하여 산정한 단가와 동 단가에 낙찰률을 곱한 금액을 합한 금액의 100분의 50으로 한다. 

 

 

 

설계변경 계약금액 조정의 핵심은 바로!!!
"설계변경 당시를 기준으로 하여 산정한 단가"입니다. 변경 단가의 기준이 되는 단가가.. 이 단가이다 보니, 해당 단가를 두고 발주처와 시공사간 합의가 잘 되지 않는 경우가 많이 있습니다. 

 

"설계변경 당시"는 공사 계약일 반조 건의 기준

 1. 설계도면의 변경을 요하는 경우에는 변경 도면을 발주기관이 확정한 때,

 2. 설계도면의 변경을 요하지 않는 경우에는 계약 당사자간에 설계변경을 문서에 의하여 합의한 때,

 3. 제19조 제3항에 의하여 우선시공을 한 경우에는 그 우선시공을 하게 한 때

 

 

 

"설계변경 당시를 기준으로 한 단가 산정방법 관련 질의회신" 

공개번호 144258(회신 일자 2015-09-18)

[질의] 제목 설계변경 당시를 기준으로 한 단가 산정방법 관련 질의
공사계약 예정 가격의 결정 당시 유류(휘발유 및 경유) 단가를 물가정보지 및 물가자 료지에 나와있는 단가("국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙" 제5조 2항에 해당하는 가격)를 사용하여 원가계산을 하였다면 이후 설계변경 소요가 발생하였을 때 예정 가격의 결정 당시 사용한 단가 외에 다른 가격(제5조 1항 또는 3항에 해당하는 가격)을 설계변경 당시를 기준으로 하여 산정한 단가로 사용할 수 있는지 여부를 질의합니다. 갑설 : 설계변경 당시를 기준으로 하여 산정한 단가로는 예정 가격의 결정 당시 사용한 단가의 종류와 관계없이 "국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙" 제5조 1항~3항의 해당하는 가격을 모두 사용하는 것이 가능하다. 을설 : 예정 가격의 결정 당시 사용한 단가가 "국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙" 제5조 2항에 해당하는 가격이라면 설계변경 당시를 기준으로 하여 산정한 단가로 동일한 종류의 가격인 동법 시행규칙 제5조 2항에 해당하는 가격만을 사용하여야 한다.

[회신내용] 안녕하십니까? 국민신문고(조달청)를 찾아 주심을 감사드리며 질의하신 내용에 대하여 다음과 같이 답변드립니다.
<질의요지> 공사계약 예정 가격의 결정 시에 단가를 물가정보지 및 물가자 료지 가격을 적용한 경우 설계변경 시 예정 가격결정 당시 사용한 단가 외에 다른 가격(국가계약법 시행규칙 제5조 1항 또는 3항에 해당하는 가격) 사용 가능 여부에 대한 질의
<답변> 설계변경 당시 단가는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙(이하 시행규칙이라 합니다) 제7조에 따른 거래 실례 가격이나 「통계법」제15조에 따른 지정기관이 조사하여 공표한 가격(다만, 기획재정부 장관이 단위당 가격을 별도로 정한 경우 또는 각 중앙관서의 장이 별도로 기획재정부 장관과 협의하여 단위당 가격을 조사·공표한 경우에는 해당 가격)과 시행규칙 제10조에 따른 감정 가격, 유사한 거래 실례 가격, 견적 가격을 말하는 것이며, 적용 우선 순서는 시행규칙 제7조에 따른 거래 실례 가격이나 통계법」제15조에 따른 지정기관이 조사하여 공표한 가격, 감정 가격, 유사한 거래 실례 가격, 견적 가격 순입니다. 계약 당사자는 발주기관이 예정 가격 산정 시 적용한 가격을 기준으로 설계변경 당시 단가를 산정할 수는 있을 것이나, 반드시 그 가격을 기준으로 하여야 하는 것은 아닙니다. 또한, 거래 실례 가격은 시행규칙 제5조에 따라 조달청장이 조사하여 통보한 가격, 기획재정부 장관이 정하는 기준에 적합한 전문가격조사 기관으로서 기획재정부 장관에게 등록한 기관이 조사하여 공표한 가격, 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원이 2 이상의 사업자에 대하여 당해 물품의 거래 실례를 직접 조사하여 확인한 가격을 말하며 이들 거래 실례 가격 사이에 적용 우선 순서는 정하여진 것이 없습니다. 아울러, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제9조 제1항 제3호에 따른 표준시 장단 가도 시행규칙 제5조 제2항에 따라 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가(거래 실례 가격 등)로 활용할 수 있을 것이며, 이들 거래 실례 가격과 표준시장단가 사이에도 공사계약 일반조건 제20조 제3항의 경우를 제외하고 적용 우선 순서는 없습니다.
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이 답변은 법적인 효력을 갖지 아니함을 알려 드리며, 답변 내용이 부족하거나 만족스럽지 못하시더라도 법령해석상 부득이한 부분이 있는 점 널리 이해하여 주시고, 고객님과 가정에 항상 행운이 가득하시길 바랍니다. 

 

 설계변경 당시 단가는 "거래 실례 가격, 지정기관이 공표한 가격, 감정 가격, 견적 가격을 말한다. 적용 우순 선서는 국가계약법 시행규칙 제7조에 따른 거래 실례 가격 -> 지정기관이 조사하여 공표한 가격, 감정 가격, 유사한 거래 실례 가격, 견적 가격 순서입니다. 따라서, 시행규칙 제7조에 따른 거래 실례 가격으로 결정하게 됩니다. 

 제5조(거래 실례 가격 및 표준시장단가에 따른 예정 가격의 결정) 
①영 제9조 제1항 제1호에 따른 거래 실례 가격으로 예정 가격을 결정함에 있어서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가격으로 하되, 해당 거래 실례 가격에 제6조 제1항 제4호 및 제5호에 따른 일반관리비 및 이윤을 따로 가산하여서는 아니 된다. <개정 1999. 9. 9., 2009. 3. 5.>
1. 조달청장이 조사하여 통보한 가격
2. 기획재정부 장관이 정하는 기준에 적합한 전문가격조사 기관으로서 기획재정부 장관에게 등록한 기관이 조사하여 공표한 가격
3. 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원이 2 이상의 사업자에 대하여 당해 물품의 거래 실례를 직접 조사하여 확인한 가격

"설계변경 당시를

 

발주처가 그러지는 않겠지만은..... 가격조사를 발주처에서 유리하게 하는 경우가 종종 있어.... 상방 다투는 경우가 있다. 계약의 대원칙! 상호 대등하게를 다시금 생각하게 된다. 이런 경우 발주처 조사한 가격과 계약상대자 조사한 가격을 기준으로 협의한다든지... 이렇게 변경되어도 좋겠다는 생각이 든다. 계약에 대한 기준 "국가계약법"은 상호 대등한 계약조건을 명시했다기보다, 발주기관에 유리하게 작성된 경우가 많이 있다.

 

 협의와 합의의 차이점은 법령 입안 심사기준의 합의, 협의의 차이점을 참고하시기 바랍니다.

[법령 입안 심사기준 : 778페이지]
협의/합의/승인/동의
‘협의’는 주로 상대방의 의견을 구할 때에 쓰고, ‘합의’는 상대방과 의사를 합치해야 할 때에 쓴다. ‘승인’은 주로 감독자나 상급자에게 감독을 받는 자나 하급자가 인정의 의사를 구할 때에 쓰고, ‘동의’는 상대방에게 찬반의 의견을 구할 때에 쓴다. 대체로 대등한 행정기관 간에 ‘협의’를 한다고 할 때 상호 간에 의사를 완전히 합치해야 한다는 의미인지 아니면 양쪽이 의견을 교환하는 정도로 충분한 것인지에 의문이 있으므로 입안 시에 구체적으로 규정해야 한다.

 

 

 

설계변경에 대해 정의, 기준 등 간략하게 작성하려고 하였다. 하지만, 작성하다 보니 너무 글이 길어진 듯하다. 이런 생각이 드는 이유는... 설계변경이 결코 쉽지 않다는 것이다.
설계변경을 진행하며 드는 생각은  "국가계약법 제5조(계약의 원칙)" 상호 대등하게 계약 체결, 신의 성실하게 이행이라고 한다. 계약이 상호 대등하게 이행되는지... 늘 생각하게 된다.(상호 대등하게 계약이 이행되도록 노력한다.)

 

 

 

아래는 조달청 설계변경 업무절차에 대한 자료입니다. 

4,5_설계변경 업무절차, 단가협의서 작성 (2).pdf

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