공사 발주 시 꼭 알아야 할 보증 제도 완벽 가이드 (2026년 최신판)

공사 발주 시 꼭 알아야 할 보증 제도 완벽 가이드 (2026년 최신판)

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들어가며

건설공사 계약에서 보증(保證) 은 빠뜨릴 수 없는 핵심 제도이다. 입찰의 성실한 이행부터 계약의 완전한 이행, 하자보수의 확보까지, 계약의 전 단계에서 다양한 형태의 보증이 요구된다.

보증은 건설공사의 특성 — 대규모 자금의 장기간 투입, 다양한 위험 요인의 상존, 시공자의 이행 능력 변동 등 — 을 고려할 때 필수적인 안전장치이다. 발주자의 입장에서는 시공자가 약속을 이행하지 않을 경우에 대비한 보호 수단이고, 시공자의 입장에서는 신용을 바탕으로 한 이행 의지의 표현이다.

그러나 많은 실무자들이 보증의 종류와 목적, 보증금액 산정, 보증기간, 보증금 반환 조건 등을 정확히 이해하지 못하여, 계약 체결 과정에서 불필요한 보증 비용을 부담하거나, 반대로 필요한 보증을 누락하는 사례가 적지 않다.

이 글에서는 건설공사 계약에서 발생하는 주요 보증 — 입찰보증, 계약이행보증, 하자보수보증, 선금급보증, 지급보증, 하도급대금지급보증 — 을 비롯하여 보증의 종류별 개념, 법적 근거, 보증금액·기간·반환, 보증 수단, 실무 쟁점, 2026년 제도 변화까지 총정리한다. 아울러 실무에서 유용한 질의회신 사례도 함께 수록한다.

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PART 1. 보증 제도의 기본 구조

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1. 건설공사 보증의 전체 흐름

1-1. 계약 단계별 보증의 위치

건설공사 계약의 전 과정에서 요구되는 보증의 종류와 시점은 다음과 같다.

입찰 단계
    │
    ├── 입찰보증 (입찰의 성실 이행 담보)
    │
    ▼
계약 체결 단계
    │
    ├── 계약이행보증 (계약 이행 담보)
    ├── 선금급보증 (선금급 반환 담보) — 선금급 수령 시
    ├── 지급보증 (하도급 대금 지급 담보) — 하도급 시
    │
    ▼
시공 단계
    │
    ├── 하도급대금직접지급보증 (하도급 대금 직접 지급 담보)
    ├── 건설기계대여대금보증 (건설기계 대여 대금 담보)
    │
    ▼
준공·하자 단계
    │
    ├── 하자보수보증 (하자보수 이행 담보)
    │
    ▼
하자보수보증금 반환 (하자담보책임기간 만료 후)

1-2. 보증의 법적 근거 체계

법령	관련 보증
국가계약법	입찰보증, 계약이행보증, 선금급보증(citation:1)
지방계약법	입찰보증, 계약이행보증, 선금급보증(citation:2)
건설산업기본법	하자보수보증, 지급보증, 건설기계대여대금보증(citation:3)
하도급거래 공정화에 관한 법률	하도급대금지급보증(citation:4)
공사계약 일반조건	각 보증의 구체적 적용 기준(citation:1)

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2. 보증 수단의 종류

건설공사 보증은 다양한 수단으로 이행할 수 있다(citation:1).

수단	설명	장점	단점
현금 예치	보증금에 해당하는 현금을 발주자에게 예치	가장 확실한 보증	자금 부담이 매우 큼
보증보험	건설공제조합 등 보증 기관의 보험증권 제출	가장 보편적, 자금 부담 적음	보험료 부담
공제조합 출연	건설공제조합 등에 출연금 납부	보험료 대비 유리할 수 있음	출연금 환급 절차
이행보증서	은행 등 금융기관이 발행하는 보증서	유연한 보증 가능	금융 비용 발생
국채 등 유가증권	국채 또는 유가증권을 보증금액과 동일 가액으로 예치	현금 대체 가능	유가증권의 유동성 제약

2-1. 가장 보편적인 수단 — 보증보험

실무에서 가장 많이 활용되는 보증 수단은 보증보험이다(citation:1). 건설공제조합, 전문건설공제조합, 대한주택보증 등이 주요 보증 기관이다.

보증 기관	주요 보증 상품
건설공제조합	입찰보증, 계약이행보증, 하자보수보증, 선금급보증 등
전문건설공제조합	전문건설업체 대상 보증
대한주택보증	주택 관련 공사 보증
보증보험회사	보험 형태의 보증 (삼성화재, 현대해상 등)

2-2. 보증보험료의 산정

보증보험료는 보증금액, 보증기간, 시공자의 신용도 등에 따라 결정된다.

보증 종류	통상적 보험료율 (연)	비고
입찰보증	0.5%~1.5%	보증 기간이 짧음
계약이행보증	1.0%~3.0%	시공자 신용도에 따라 변동
하자보수보증	0.5%~2.0%	장기 보증이므로 요율 낮음
선금급보증	0.5%~1.5%	보증 기간과 금액에 따라

2-3. 질의회신 사례 1. 보증 수단의 선택권

질의: 시공자가 보증 수단을 현금 예치 대신 보증보험으로 변경할 수 있는지?

회신: 원칙적으로 보증 수단은 시공자가 선택할 수 있다. 국가계약법령에서는 현금 예치, 보증보험, 공제조합 출연, 이행보증서, 국채 등을 모두 유효한 보증 수단으로 인정하고 있다(citation:1). 다만, 입찰공고 또는 계약서에서 특정 보증 수단을 요구한 경우에는 그에 따라야 한다. 발주자가 정당한 사유 없이 특정 보증 수단만을 요구하는 것은 부당할 수 있다.

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PART 2. 입찰보증(入札保證)

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3. 입찰보증의 개요

3-1. 입찰보증이란?

입찰보증은 입찰의 성실한 이행을 담보하기 위하여, 입찰자가 입찰 시에 발주자에게 납부하는 보증금이다(citation:1). 입찰자가 낙찰 후 정당한 사유 없이 계약을 체결하지 않을 경우, 입찰보증금은 국고(또는 발주자)에 귀속된다.

3-2. 법적 근거

법령	조항	내용
국가계약법	제12조	입찰보증금의 납부(citation:1)
국가계약법 시행령	제37조	입찰보증금의 비율, 면제 사유 등(citation:1)
지방계약법	제11조	입찰보증금의 납부(citation:2)

3-3. 입찰보증금의 기준

구분	내용
보증금 비율	입찰금액의 5% 이상(citation:1)
납부 시점	입찰서 제출 시
국고귀속 사유	낙찰 후 정당한 사유 없이 계약을 체결하지 않은 경우(citation:1)
면제 사유	소액 입찰, 국가기관 등 일정 요건 충족 시

3-4. 입찰보증금 국고귀속의 요건

입찰보증금이 국고귀속되기 위해서는 다음 요건을 모두 충족해야 한다.

요건	설명
낙찰자 결정	해당 입찰자가 낙찰자로 결정되어야 함
계약 체결 거부	낙찰자가 계약 체결을 거부하거나 거부한 것으로 봄
정당한 사유 없음	천재지변 등 정당한 사유가 없어야 함

3-5. 입찰보증금의 면제

다음과 같은 경우에는 입찰보증금이 면제된다(citation:1).

면제 사유	설명
소액 입찰	추정가격이 일정 금액 미만인 입찰
국가 또는 지방자치단체	국가기관이나 지방자치단체가 입찰하는 경우
국가가 출자한 법인	정부투자기관 등
보증서로 갈음	보험증권 또는 이행보증서로 대체하는 경우

3-6. 질의회신 사례 2. 입찰보증금 국고귀속 시 보험금 청구

질의: 입찰보증을 보증보험으로 한 경우, 낙찰자가 계약을 체결하지 않아 국고귀속 사유가 발생하면, 보험금은 누가 청구하는지?

회신: 입찰보증금의 국고귀속 사유가 발생하면, 발주자가 보증기관(보험회사 등)에 보험금을 청구한다. 보증기관은 보험약관에 따라 발주자에게 보험금을 지급한 후, 시공자에게 구상권을 행사할 수 있다. 시공자는 보험금 지급과 별도로, 입찰보증금 국고귀속에 따른 추가 제재(입찰참가자격 제한 등)를 받을 수 있다.

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PART 3. 계약이행보증(契約履行保證)

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4. 계약이행보증의 개요

4-1. 계약이행보증이란?

계약이행보증은 시공자가 계약 내용을 성실히 이행할 것을 담보하기 위하여, 계약 체결 시에 시공자가 발주자에게 납부하는 보증금이다(citation:1). 시공자가 계약을 이행하지 않은 경우, 발주자는 계약이행보증금에서 손해를 충당할 수 있다.

4-2. 법적 근거

법령	조항	내용
국가계약법	제13조	계약이행보증금의 납부(citation:1)
국가계약법 시행령	제38조	계약이행보증금의 비율, 반환 등(citation:1)
지방계약법	제12조	계약이행보증금의 납부(citation:2)
건설산업기본법	관련 조항	건설공사 계약의 이행보증(citation:3)

4-3. 계약이행보증금의 기준

구분	내용
보증금 비율	총계약금액의 10% 이상(citation:1)
납부 시점	계약 체결 시
보증 기간	계약 이행 완료 시까지
국고귀속 사유	시공자가 계약을 이행하지 않은 경우(citation:1)

4-4. 계약이행보증금의 반환

상황	반환 처리
계약 이행 완료	계약이행 완료 확인 후 보증금 반환
부분 이행	이행된 부분에 대한 비율만큼 반환
미이행	국고귀속 (또는 발주자가 손해충당)
하자보수 전환	계약이행보증금의 일부를 하자보수보증금으로 전환 가능

4-5. 계약이행보증금의 하자보수보증금 전환

실무에서 중요한 점은, 계약이행보증금의 일부를 하자보수보증금으로 전환할 수 있다는 것이다. 이 경우 별도의 하자보수보증을 납부하지 않아도 된다.

구분	내용
전환 비율	총계약금액의 2~5%에 해당하는 부분
전환 시점	준공 검사 완료 시
전환 효과	별도 하자보수보증 면제

4-6. 질의회신 사례 3. 계약이행보증금의 국고귀속 범위

질의: 시공자가 계약을 일부 이행한 후 부도가 발생한 경우, 계약이행보증금은 전액 국고귀속되는지?

회신: 계약이행보증금의 국고귀속 범위는 시공자의 미이행 부분에 비례하여 결정한다. 시공자가 이미 이행한 부분에 대해서는 보증금을 반환하고, 미이행 부분에 대해서만 국고귀속한다. 다만, 계약서에서 "시공자가 계약을 완전히 이행하지 않은 경우 전액 국고귀속"으로 규정한 경우에는 전액 국고귀속될 수 있으므로, 계약 조건을 사전에 확인해야 한다.

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5. 계약이행보증의 실무 쟁점

5-1. 보증금의 적체 문제

대규모 공사의 경우, 계약이행보증금의 규모가 매우 커질 수 있다. 이 경우 보증보험료 부담이 시공자의 경영에 큰 영향을 미친다.

공사 규모	계약이행보증금 (10%)	연간 보험료 (2% 가정)
50억 원	5억 원	1,000만 원
100억 원	10억 원	2,000만 원
300억 원	30억 원	6,000만 원
500억 원	50억 원	1억 원

5-2. 보증금 분할 납부

일부 발주기관에서는 계약이행보증금의 분할 납부를 허용하고 있다.

구분	내용
분할 비율	기성 진행률에 따라 분할
분할 시점	기성대가 지급 시마다 보증금 분할 반환
효과	시공자의 자금 부담 완화

5-3. 질의회신 사례 4. 계약이행보증금 분할 반환의 요건

질의: 시공자가 기성 진행률에 따라 계약이행보증금의 분할 반환을 요청할 수 있는지?

회신: 국가계약법령에서는 계약이행보증금의 분할 반환에 대한 명시적 규정을 두고 있지 않다. 다만, 발주기관의 계약 일반조건에서 분할 반환을 허용하고 있는 경우에는 그에 따라 분할 반환할 수 있다. 분할 반환 시에는 기성 진행률에 비례하여 반환하며, 잔여 보증금은 계약 이행 완료 시까지 유지해야 한다.

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PART 4. 하자보수보증(瑕疵補修保證)

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6. 하자보수보증의 개요

6-1. 하자보수보증이란?

하자보수보증은 시공자가 하자담보책임기간 동안 발생한 하자에 대해 보수할 것을 담보하기 위한 보증이다(citation:3). 시공자가 하자보수를 이행하지 않을 경우, 발주자는 하자보수보증금에서 위탁 보수 비용을 충당할 수 있다.

6-2. 법적 근거

법령	조항	내용
건설산업기본법	제40조	하자보수 의무(citation:3)
건축법	제49조	건축물의 하자담보책임
공사계약 일반조건	제45조~제47조	하자보수 절차, 보증금 처리(citation:1)

6-3. 하자보수보증금의 기준

구분	내용
보증금 비율	총공사비의 2~5% (공사 규모·종류에 따라 상이)
보증 방법	현금 예치, 보증보험, 공제조합 출연 등
보증 기간	하자담보책임기간과 동일
반환 시기	하자담보책임기간 만료 후 반환

6-4. 하자담보책임기간과 보증 기간

하자 구분	하자담보책임기간	보증 기간
구조상 주요 부분	10년	10년
일반 부분	5년	5년
기계·기구 등 설비	2년	2년
방수	5년	5년

6-5. 하자보수보증금의 반환

상황	반환 처리
하자 없이 기간 만료	하자담보책임기간 만료 시 전액 반환
하자보수 후 기간 만료	보수 완료 후 해당 부분 보증기간 만료 시 반환
미보수 시	별도 업체 위탁 보수 후 잔액 반환
현금 예치 시	원금 + 예치 기간 이자 반환

6-6. 질의회신 사례 5. 하자보수보증금 반환 시 이자

질의: 하자보수보증금을 현금으로 예치한 경우, 하자담보책임기간 만료 후 반환 시 이자도 함께 지급해야 하는지?

회신: 하자보수보증금을 현금으로 예치한 경우, 예치 기간 동안 발생한 이자는 원칙적으로 시공자에게 귀속된다. 보증금 반환 시 원금과 함께 이자를 지급해야 한다. 다만, 보증보험 또는 공제조합 출연으로 대체한 경우에는 별도의 이자 문제가 발생하지 않는다.

6-7. 질의회신 사례 6. 하자보수보증금에서 손해배상 공제

질의: 하자가 발생하여 시공자에게 손해배상을 청구하는 경우, 하자보수보증금에서 직접 손해배상금을 공제할 수 있는지?

회신: 하자보수보증금은 원칙적으로 하자보수 비용의 충당을 위한 것이다. 하자보수보증금에서 직접 손해배상금을 공제하는 것은 보증금의 본래 목적에 부합하지 않는다. 다만, 시공자가 하자보수를 이행하지 않아 발주자가 위탁 보수한 경우, 그 위탁 보수 비용은 하자보수보증금에서 공제할 수 있다. 손해배상금은 별도로 시공자에게 청구하는 것이 원칙이다.

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PART 5. 선금급보증(先金額保證)

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7. 선금급보증의 개요

7-1. 선금급보증이란?

선금급보증은 시공자가 선금급을 적정하게 사용하고, 계약이행이 완료되지 않은 경우 선금급을 반환할 것을 담보하기 위한 보증이다(citation:1). 선금급은 시공 초기에 자재 구입, 인력 확보 등에 필요한 자금을 미리 지급하는 것이므로, 적정 사용과 반환을 보증하는 것이 필요하다.

7-2. 법적 근거

법령	조항	내용
국가계약법	제36조	선금의 지급(citation:1)
국가계약법 시행령	제62조	선금의 지급 기준(citation:1)
지방계약법	제35조	선금의 지급(citation:2)

7-3. 선금급보증금의 기준

구분	내용
보증금액	선금급과 동일 금액(citation:1)
보증 시점	선금급 수령 시
보증 기간	선금급 공제 완료 시까지
보증 목적	선금급의 적정 사용 및 반환 담보

7-4. 선금급 지급 기준

구분	내용
선금급 비율	총공사비의 70% 이내(citation:1)
지급 시기	계약 체결 후 신속히(citation:1)
공제 방법	기성대가 지급 시 기성금액에 해당하는 비율로 균등 공제(citation:1)

7-5. 선금급 공제의 실무 처리

총 선금급: 30억 원 (총공사비 100억 원의 30%)

1차 기성대가: 20억 원 → 선금급 공제: 6억 원 (20/100 × 30억)
2차 기성대가: 30억 원 → 선금급 공제: 9억 원 (30/100 × 30억)
3차 기성대가: 25억 원 → 선금급 공제: 7.5억 원 (25/100 × 30억)
4차 기성대가: 25억 원 → 선금급 공제: 7.5억 원 (25/100 × 30억)
                                ─────────────────
                        합계:    30억 원 (전액 공제 완료)

7-6. 선금급보증의 반환

선금급이 전액 공제되면, 선금급보증도 반환된다.

상황	처리
선금급 전액 공제 완료	선금급보증 반환
계약 해지 시 미공제 선금급	미공제 선금급 반환 후 보증 반환
시공자 부도 시	미공제 선금급을 보증에서 충당

7-7. 질의회신 사례 7. 선금급 공제 시 적용 단가

질의: 선금급을 기성대가에서 공제할 때, 공제 대상 기성금액에 설계변경 증감분이나 물가변동 조정분도 포함되는지?

회신: 선금급 공제는 기성대가 지급 시 이루어지며, 기성대가에는 설계변경 증감분, 물가변동 조정분 등이 포함된 금액을 기준으로 한다. 따라서 설계변경이나 물가변동으로 기성금액이 변경된 경우, 변경된 기성금액을 기준으로 선금급 공제 비율을 산정해야 한다.

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PART 6. 지급보증(支給保證)

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8. 지급보증의 개요

8-1. 지급보증이란?

지급보증은 원도급자(시공자)가 하수급인에게 하도급 대금을 지급할 것을 담보하기 위한 보증이다(citation:3). 하도급 대금의 적정 지급을 보장하여 하수급인을 보호하는 것이 목적이다.

8-2. 법적 근거

법령	조항	내용
건설산업기본법	제68조의2	하도급 대금 지급보증(citation:3)
하도급거래 공정화에 관한 법률	제14조	하도급 대금 직접 지급(citation:4)

8-3. 지급보증의 구조

원도급자 (시공자)
    │
    │ ← 하도급계약
    │
하수급인
    │
    │ ← 지급보증서 발행 (원도급자가 하수급인에게)
    │
하수급인이 지급보증서를 발주자에게 제출
    │
    │ ← 원도급자가 대금 미지급 시
    │
발주자가 직접 하수급인에게 대금 지급

8-4. 하도급 대금 직접 지급과의 관계

하도급 대금 직접 지급 제도와 지급보증은 모두 하수급인의 대금 보호를 위한 것이지만, 그 메커니즘이 다르다(citation:4)(citation:5).

구분	직접 지급	지급보증
주체	발주자 → 하수급인 직접 지급(citation:4)	원도급자가 하수급인에게 보증서 발행(citation:3)
시점	기성대가 지급 시(citation:4)	하도급계약 체결 시(citation:3)
발동 조건	3자 직불합의에 따라 자동(citation:4)	원도급자 대금 미지급 시(citation:3)
효과	발주자가 직접 지급(citation:4)	보증기관이 대금 지급(citation:3)

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9. 건설기계대여대금보증

9-1. 개요

건설산업기본법 제68조의3에 따라 건설기계대여계약을 체결한 경우, 원도급자는 대여업체에게 대여대금 지급보증서를 발행해야 한다(citation:3). 아울러 발주기관에도 해당 보증서를 제출해야 한다(citation:3).

9-2. 보증의 구조

구분	내용
보증 발행 주체	원도급자(시공자)(citation:3)
보증 수신자	건설기계 대여업체 + 발주자(citation:3)
보증 목적	건설기계 대여대금의 적정 지급 담보

9-3. 질의회신 사례 8. 건설기계대여대금보증의 발행 시기

질의: 건설기계대여계약 체결 시 건설기계대여대금보증서를 반드시 제출해야 하는지? 계약 후에 제출할 수는 없는지?

회신: 건설산업기본법 제68조의3에 따르면, 건설기계대여계약을 체결한 경우 대여업체 및 발주기관에 대여금 지급 보증서를 제출해야 한다(citation:3). 원칙적으로 건설기계대여계약 체결 시 또는 체결 직후에 보증서를 제출해야 한다. 사후 제출도 가능하지만, 보증서 제출 전에 발생한 대여대금 미지급에 대해서는 보증의 효력이 미치지 않을 수 있다.

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PART 7. 하도급대금직접지급보증

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10. 하도급대금직접지급보증의 개요

10-1. 직접 지급 합의와 보증의 관계

하도급 대금 직접 지급 합의가 체결되면, 발주자가 원도급자에게 지급해야 할 기성대가에서 하도급 대금을 직접 하수급인에게 지급한다(citation:4). 이 경우 별도의 지급보증이 필요하지 않을 수 있으나, 직접 지급 합의의 범위를 벗어나는 추가 공사에 대해서는 별도의 보증이 필요할 수 있다(citation:5).

10-2. 대법원 판례 — 직접 지급의 범위

대법원은 직접 지급 합의의 범위에 대해 다음과 같이 판시하였다(citation:5).

발주자·원도급자·하수급인 3자 간 직불합의 당시 하도급계약에서 정한 공사내역에 따라 하수급인이 시공한 부분에 한하여 직접 지급의 대상으로 하였다고 보아야 하고, 변경·추가공사 부분에 대해서는 별도의 직불합의나 발주자 동의가 없는 이상 발주자가 직접지급의무를 부담하지 않는다(citation:5).

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PART 8. 보증의 실무 처리 — 종합 정리

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11. 보증별 비교표

구분	입찰보증	계약이행보증	하자보수보증	선금급보증
목적	입찰 성실 이행	계약 이행 담보	하자보수 이행	선금급 반환
보증금액	입찰금액의 5% 이상	계약금액의 10% 이상	공사비의 2~5%	선금급과 동일
납부 시점	입찰 시	계약 체결 시	계약 체결 시 또는 준공 시	선금급 수령 시
보증 기간	계약 체결 시까지	계약 이행 완료까지	하자담보책임기간	선금급 공제 완료까지
국고귀속	낙찰 후 계약 미체결	계약 미이행	하자보수 미이행	선금급 미반환
반환 시기	계약 체결 시	계약 이행 완료 시	담보기간 만료 시	선금급 공제 완료 시
법적 근거	국가계약법 제12조	국가계약법 제13조	건설산업기본법 제40조	국가계약법 제36조

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12. 보증금액 산정 예시

12-1. 총공사비 100억 원 규모 공사의 보증금액

보증 종류	보증금액	비율	비고
입찰보증	5억 원 이상	입찰금액의 5%	입찰 시
계약이행보증	10억 원 이상	계약금액의 10%	계약 체결 시
선금급보증	30억 원	선금급과 동일 (총공사비의 30% 가정)	선금급 수령 시
하자보수보증	2~5억 원	공사비의 2~5%	계약 체결 또는 준공 시
지급보증	하도급 금액에 따라	공사비의 10~20%	하도급 시
건설기계대여대금보증	대여금액에 따라	대여금액과 동일	건설기계 대여 시

12-2. 보증보험료 산정 예시 (총공사비 100억 원)

보증 종류	보증금액	보험료율 (연)	보험료	비고
입찰보증	5억 원	1.0%	50만 원	1개월
계약이행보증	10억 원	2.0%	2,000만 원	2년 가정
선금급보증	30억 원	1.0%	3,000만 원	1년 가정
하자보수보증	3억 원	1.0%	300만 원	5년 가정
합계			약 5,350만 원

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13. 보증 관리 체크리스트

13-1. 계약 체결 전

체크 항목	확인 사항
□ 입찰보증 준비	입찰금액의 5% 이상 보증 수단 확보
□ 보증 수단 결정	현금, 보증보험, 공제조합 출연 등
□ 보험료 사전 산정	보증보험료 견적 확보

13-2. 계약 체결 시

체크 항목	확인 사항
□ 계약이행보증 준비	계약금액의 10% 이상
□ 선금급보증 준비	선금급 수령 시 동일 금액
□ 하자보수보증 준비	공사비의 2~5% (또는 계약이행보증 전환)
□ 보증 기간 확인	각 보증별 기간 확인

13-3. 시공 단계

체크 항목	확인 사항
□ 선금급 공제 관리	기성대가 지급 시 균등 공제 확인
□ 선금급보증 반환	선금급 전액 공제 후 보증 반환 요청
□ 하도급 지급보증	하도급 시 지급보증 발행 확인
□ 건설기계대여대금보증	건설기계 대여 시 보증 발행 확인

13-4. 준공·하자 단계

체크 항목	확인 사항
□ 계약이행보증 반환	계약 이행 완료 후 반환 요청
□ 계약이행보증 → 하자보수보증 전환	일부를 하자보수보증으로 전환
□ 하자보수보증 관리	하자담보책임기간 동안 보증 유지
□ 하자보수보증금 반환	담보기간 만료 후 반환 요청 (이자 포함)

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PART 9. 2026년 제도 변화와 동향

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14. 주요 제도 변화

14-1. 보증 수단의 디지털화

2026년 현재 보증보험의 전자 발급이 확대되고 있다.

변화	설명
전자보증서	종이 보증서 대신 전자보증서 발급 확대
나라장터 연계	나라장터 시스템과 보증 시스템의 연계 강화(citation:6)
실시간 보증 확인	발주자가 보증 상태를 실시간으로 확인 가능

14-2. 보증보험료 인하 논의

건설업체의 경영 부담 완화를 위해 보증보험료 인하에 대한 논의가 진행되고 있다.

변화	설명
보험료율 인하	건설공제조합 등의 보험료율 조정 검토
신용등급 연동	시공자의 신용등급에 따른 차등 요율 도입
보증 비율 완화	소규모 공사의 보증 비율 완화 검토

14-3. 하도급 대금 보호 강화

하도급 대금 직접 지급 제도의 강화로, 보증과 직접 지급이 상호 보완적으로 운영되고 있다(citation:5)(citation:6).

14-4. 중대재해처벌법과 보증

중대재해처벌법의 시행으로, 안전 관리 이행을 담보하는 새로운 형태의 보증이 도입될 수 있다는 논의가 있다.

14-5. 질의회신 사례 9. 전자보증서의 법적 효력

질의: 전자적 방식으로 발급된 보증서(전자보증서)의 법적 효력은 종이 보증서와 동일한지?

회신: 전자보증서는 「전자문서 및 전자거래 기본법」에 따라 전자적 방식으로 작성·보관·송수신되는 문서이므로, 종이 보증서와 동일한 법적 효력을 가진다. 다만, 전자보증서의 진본성 확인, 보관 방법 등에 관한 세부 사항은 해당 보증 기관의 규정에 따른다.

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PART 10. FAQ — 자주 묻는 질문

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15. 보증 관련 FAQ

Q1. 입찰보증과 계약이행보증을 동시에 납부해야 하나요?

아니요. 입찰보증은 입찰 시에, 계약이행보증은 계약 체결 시에 각각 납부하는 것이며, 두 보증의 시점이 다르다. 다만, 입찰보증금을 계약이행보증금으로 전환하는 경우도 있다.

Q2. 계약이행보증금을 하자보수보증금으로 전환할 수 있나요?

네. 계약이행보증금의 일부(총공사비의 2~5%에 해당하는 부분)를 하자보수보증금으로 전환할 수 있다. 이렇게 하면 별도의 하자보수보증을 납부하지 않아도 된다.

Q3. 하자보수보증금 반환 시 이자를 받을 수 있나요?

현금으로 예치한 경우, 예치 기간 동안 발생한 이자를 함께 반환받을 수 있다. 보증보험 또는 공제조합 출연의 경우에는 별도의 이자가 발생하지 않는다.

Q4. 선금급이 없는 경우에도 선금급보증을 납부해야 하나요?

아니요. 선금급보증은 선금급을 수령하는 경우에만 납부한다. 선금급이 없으면 선금급보증도 필요 없다.

Q5. 하도급 시 하수급인에게 지급보증을 발행해야 하나요?

건설산업기본법에 따르면, 건설기계대여계약의 경우 대여업체에게 대여대금 지급보증서를 발행해야 한다(citation:3). 일반 하도급계약의 경우, 하도급대금직접지급 시스템(하도급지킴이 등)을 통해 대금 보호를 할 수 있다(citation:6).

Q6. 보증 수단을 현금 예치에서 보증보험으로 변경할 수 있나요?

네. 원칙적으로 보증 수단은 변경할 수 있다. 다만, 발주자의 승인이 필요하며, 변경 시점과 절차는 해당 계약의 조건에 따라야 한다.

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PART 11. 종합 정리

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16. 보증 제도 전체 요약 한눈에 비교표

보증 종류	목적	보증금액	시점	기간	반환
입찰보증	입찰 성실 이행	입찰금의 5%+	입찰 시	계약 체결까지	계약 체결 시
계약이행보증	계약 이행 담보	계약금의 10%+	계약 시	이행 완료까지	이행 완료 시
하자보수보증	하자보수 담보	공사비의 2~5%	계약/준공 시	담보기간까지	기간 만료 시
선금급보증	선금급 반환	선금급 동일	선금 수령 시	공제 완료까지	공제 완료 시
지급보증	하도급 대금 담보	하도급금액 내	하도급 시	계약 기간	계약 완료 시
기계대여보증	대여대금 담보	대여금 동일	대여 시	대여 기간	대여 완료 시

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17. 질의회신 사례 종합 정리

순번	핵심 질문	회신 요지
1	보증 수단 선택권	원칙적으로 시공자가 선택 가능(citation:1)
2	입찰보증 국고귀속 시 보험금	발주자가 보증기관에 청구
3	계약이행보증 국고귀속 범위	미이행 부분 비례, 계약 조건 확인
4	계약이행보증 분할 반환	발주기관 조건에 따라 가능
5	하자보수보증금 반환 시 이자	현금 예치 시 이자 포함 반환
6	하자보수보증금에서 손해배상	원칙적으로 별도 청구, 위탁 보수비만 공제
7	선금급 공제 시 설계변경 반영	변경된 기성금액 기준으로 공제
8	건설기계대여대금보증 시기	계약 체결 시 또는 직후
9	전자보증서 법적 효력	종이 보증서와 동일한 효력

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18. 관련 법령 및 자료 한눈에 보기

분류	법령/자료	확인처
법률	국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률	https://www.law.go.kr
시행령	국가계약법 시행령	https://www.law.go.kr
법률	지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률	https://www.law.go.kr
법률	건설산업기본법	https://www.law.go.kr
법률	하도급거래 공정화에 관한 법률	https://www.law.go.kr
예규	공사계약 일반조건	https://www.moef.go.kr
시스템	하도급지킴이	https://www.pps.go.kr
기관	건설공제조합	https://www.cmic.or.kr
기관	전문건설공제조합	https://www.smic.or.kr
기관	대한주택보증	https://www.hug.co.kr
기관	조달청	https://www.pps.go.kr

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마무리

건설공사의 보증 제도는 계약의 시작부터 끝까지, 그리고 끝난 후에도 지속되는 장기적 안전장치이다. 입찰 단계의 입찰보증에서 시작하여, 계약 체결 시의 계약이행보증, 시공 중의 선금급보증·지급보증, 그리고 준공 후의 하자보수보증까지, 각 단계마다 적절한 보증이 뒷받침되어야 계약이 안정적으로 이행될 수 있다.

핵심을 네 가지로 정리하면 다음과 같다.

첫째, 보증의 종류와 시점을 정확히 파악하라. 입찰보증은 입찰 시, 계약이행보증은 계약 체결 시, 선금급보증은 선금급 수령 시, 하자보수보증은 계약 체결 또는 준공 시 등 각 보증의 납부 시점이 다르다. 시점을 놓치면 입찰 무효, 계약 지연 등 불이익이 발생할 수 있다.

둘째, 보증 수단을 합리적으로 선택하라. 현금 예치, 보증보험, 공제조합 출연 등 다양한 보증 수단 중 시공자의 자금 사정, 보험료 부담, 발주자의 요구 등을 종합적으로 고려하여 가장 합리적인 수단을 선택해야 한다(citation:1).

셋째, 보증금의 반환을 적극적으로 관리하라. 선금급 공제 완료 후 선금급보증 반환, 계약 이행 완료 후 계약이행보증 반환, 하자담보책임기간 만료 후 하자보수보증금(이자 포함) 반환 등을 적극적으로 관리해야 한다. 반환을 소홀히 하면 시공자의 자금이 불필요하게 묶이게 된다.

넷째, 하도급 대금 보호 보증을 철저히 이행하라. 하도급 대금 지급보증, 건설기계대여대금보증 등 하수급인 보호를 위한 보증은 법적 의무이자, 공정한 건설 문화를 위한 핵심 장치이다(citation:3)(citation:5). 이를 위반하면 건설산업기본법에 따른 제재를 받을 수 있다.

보증은 "비용"이 아니라 "신뢰"이다. 적절한 보증은 발주자와 시공자 모두에게 신뢰를 제공하며, 이것이 곧 건설 계약의 원활한 이행의 토대가 된다.

면책조항: 본 글에서 인용한 법령 조항, 질의회신 사례 등은 이해를 돕기 위한 것이며, 최신 법령 및 유권해석은 반드시 법제처 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr) 및 해당 기관의 공식 자료를 통해 확인하시기 바랍니다. 보증 관련 구체적 사안에 대해서는 해당 발주기관의 계약 부서, 보증 기관 또는 법률 전문가의 자문을 받으시기를 권장합니다.

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출처(reference) 목록 정리

글 전반에 걸쳐 인용한 출처들을 아래에 정리하였습니다. 각 번호는 본문의 (citation:번호)에 해당합니다.

번호	출처명	URL
1	국가법령정보센터 — 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률	https://www.law.go.kr
2	국가법령정보센터 — 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률	https://www.law.go.kr
3	국가법령정보센터 — 건설산업기본법	https://www.law.go.kr
4	국가법령정보센터 — 하도급거래 공정화에 관한 법률	https://www.law.go.kr
5	대법원 — 하도급 대금 직접 지급 범위 판례 (2016다229478)	https://www.law.go.kr (판례검색)
6	조달청 — 하도급지킴이 시스템	https://www.pps.go.kr

기관별 상세 링크

법제처

분류	URL
국가법령정보센터	https://www.law.go.kr
국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률	https://www.law.go.kr/법률/국가를당사자로하는계약에관한법률
지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률	https://www.law.go.kr/법률/지방자치단체를당사자로하는계약에관한법률
건설산업기본법	https://www.law.go.kr/법률/건설산업기본법
하도급거래 공정화에 관한 법률	https://www.law.go.kr/법률/하도급거래공정화에관한법률

조달청

분류	URL
조달청 메인	https://www.pps.go.kr
하도급지킴이	https://www.pps.go.kr → 하도급지킴이
나라장터 (전자조달)	https://www.g2b.go.kr

기획재정부

분류	URL
기획재정부 메인	https://www.moef.go.kr
계약예규	https://www.moef.go.kr → 정책자료 → 법령
공사계약 일반조건	https://www.moef.go.kr → 정책자료 → 법령

보증 기관

분류	URL
건설공제조합	https://www.cmic.or.kr
전문건설공제조합	https://www.smic.or.kr
대한주택보증	https://www.hug.co.kr

기타 참고 사이트

분류	URL
아이건설넷 (적격심사 계산기)	https://www.iconnet.co.kr
한국부동산원 (건설공사비지수)	https://www.reb.or.kr
대한건설협회 (시중노임단가)	https://www.cak.or.kr
법제처 생활법령정보	https://www.easylaw.go.kr

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참고

위 링크들은 2026년 6월 기준으로 확인한 공식 사이트 주소입니다. 보증 관련 규정은 수시로 개정될 수 있으므로, 최신 법령은 반드시 법제처 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr) 에서 확인하시기 바랍니다. 보증보험의 구체적인 요율이나 상품 내용은 건설공제조합(https://www.cmic.or.kr) 또는 해당 보증 기관의 공식 사이트에서 확인하실 수 있습니다.