지체상금(지체배상금) 제대로 이해하기 완벽 가이드 (2026년 최신판)

지체상금(지체배상금) 제대로 이해하기 완벽 가이드 (2026년 최신판)

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들어가며

건설공사 계약에서 지체상금(遲滯償金) 은 시공자가 약정된 공기 내에 공사를 완성하지 못한 경우, 발주자가 시공자에게 부과하는 금전적 제재이다. 지체상금은 계약의 성실한 이행을 담보하는 핵심 장치이면서도, 산정 기준, 면책 사유, 상계 처리, 감경 등에서 발주자와 시공자 사이에 빈번한 분쟁이 발생한다.

특히 대형 공사의 경우 지체상금이 수억 원에서 수십억 원에 이르는 경우도 있어, 계약 당사자 모두에게 막대한 재정적 영향을 미친다. 그런데도 지체상금의 법적 성격, 정확한 산정 방법, 면책 사유의 범위 등을 명확히 이해하지 못하고 있는 실무자가 의외로 많다.

이 글에서는 지체상금의 법적 성격, 산정 기준, 면책 사유, 상계 처리, 감경 사유, 실무 쟁점, 관련 판례·질의회신까지 전 과정을 체계적으로 정리한다.

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PART 1. 지체상금의 법적 성격

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1. 지체상금의 개념

1-1. 지체상금이란?

지체상금이란 계약상대자가 정해진 기한 내에 의무를 이행하지 아니한 경우에, 그 지연에 대하여 사전에 약정한 금액을 발주자에게 지급하는 것이다. 건설공사에서는 주로 공기 내 공사 미완성에 대해 적용된다.

1-2. 지체상금과 유사 개념의 구분

용어	의미	성격
지체상금	계약 위반에 대한 사전 약정 위약금	손해배상의 예정
지체배상금	실제 손해에 대한 배상금	손해배상
위약벌	계약 위반에 대한 벌금적 성격	형벌적 제재
이행강제금	의무 이행을 강제하기 위한 금액	행정적 제재

실무에서 "지체상금"과 "지체배상금"은 혼용되어 사용되지만, 국가계약법상 용어는 "지체상금"이다.

1-3. 지체상금의 법적 성격 — 대법원 판례의 입장

지체상금의 법적 성격에 대해 대법원은 일관되게 다음과 같이 판시하고 있다.

지체상금은 손해배상의 예정으로서, 발주자가 별도로 손해배상을 청구하지 않더라도 지체상금을 청구할 수 있다. 다만, 실제 손해가 지체상금을 현저히 초과하는 경우, 발주자는 초과분에 대해 별도 손해배상을 청구할 수 있다.

이 판례에 따르면:

구분	설명
지체상금 < 실제 손해	발주자는 지체상금만 청구 (별도 손해배상 청구 가능)
지체상금 = 실제 손해	지체상금으로 충족
지체상금 > 실제 손해	시공자는 감경을 주장할 수 있음

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2. 지체상금의 법적 근거

2-1. 국가계약법

국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제21조(지체상금)

계약상대자가 계약에 정한 기한까지 계약내용을 이행하지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 지체상금을 납부하여야 한다.

2-2. 국가계약법 시행령

시행령에서 지체상금의 구체적 산정 기준, 요율, 상한 등을 규정한다.

2-3. 공사계약 일반조건

공사계약 일반조건 제37조에서 지체상금의 적용 요건, 산정 방법, 면책 사유 등을 상세히 규정한다.

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PART 2. 지체상금의 산정 기준

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3. 지체상금 산정 공식

3-1. 기본 산정 공식

지체상금 = 도급금액 × 지체상금 요율 × 지체 일수

항목	설명
도급금액	총계약금액 (부가세 포함 또는 미포함 — 계약 조건에 따름)
지체상금 요율	1일당 도급금액에 대한 비율 (통상 0.05%~0.15%)
지체 일수	실제 완공일 - 계약상 완공일 (발주자 귀책 기간 공제)

3-2. 도급금액의 범위

도급금액에 포함되는 항목과 포함되지 않는 항목은 다음과 같다.

구분	포함 여부	설명
당초 계약금액	포함
설계변경 증액분	포함 여부 검토 필요	계약 조건에 따라 상이
설계변경 감액분	포함 여부 검토 필요
관급자재 금액	포함 여부 검토 필요	도급금액의 정의에 따라 다름
부가가치세	포함 여부 검토 필요	계약 조건에 따라 다름

3-3. 질의회신 사례 1. 설계변경 후 도급금액의 변경과 지체상금 적용

질의: 공사 수행 중 설계변경으로 계약금액이 증액된 경우, 지체상금 산정 시 변경 후 금액을 기준으로 해야 하는지, 아니면 당초 계약금액을 기준으로 해야 하는지?

회신: 지체상금은 원칙적으로 최종 확정된 계약금액(설계변경 등이 반영된 금액)을 기준으로 산정한다. 다만, 설계변경으로 공기 연장이 이루어진 경우, 연장된 공기 이후의 지체에 대해서만 변경 후 금액을 적용하는 것이 합리적이다. 설계변경 이전 기간의 지체에 대해서는 당초 계약금액을 기준으로 산정하는 것이 타당하다.

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4. 지체상금 요율

4-1. 요율의 결정

지체상금 요율은 계약 체결 시 발주자가 정하며, 일반적으로 다음 기준을 따른다.

구분	통상적 요율	비고
일반 공사	1일당 0.05%~0.10%	도급금액 대비
대형 공사	1일당 0.03%~0.07%	금액이 클수록 요율 낮음
긴급 공사	1일당 0.10%~0.15%	공기 준수가 매우 중요한 경우

4-2. 요율 상한

지체상금의 총액은 도급금액의 일정 비율을 초과할 수 없다.

구분	통상적 상한
국가계약법상	도급금액의 10%~30% (계약 조건에 따라)
실무 관행	도급금액의 10% 수준이 가장 일반적

4-3. 요율 산정 예시

항목	수치
총도급금액	100억 원
지체상금 요율	1일당 0.05%
1일 지체상금	100억 × 0.0005 = 500만 원
30일 지체 시	500만 × 30 = 1억 5,000만 원
100일 지체 시	500만 × 100 = 5억 원
상한 (10%)	100억 × 0.10 = 10억 원

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5. 지체 일수의 산정

5-1. 지체 일수 산정 공식

지체 일수 = 실제 완공일 - (계약상 완공일 + 공기 연장 일수)

항목	설명
계약상 완공일	계약서에 명시된 공사 완료 기한
공기 연장 일수	발주자 귀책, 천재지변 등으로 인정된 연장 일수
실제 완공일	실제 공사가 완료된 날 (검사 완료일 또는 준공일)

5-2. 공기 연장이 인정되는 사유

사유 구분	구체적 사유	연장 인정 여부
발주자 귀책	설계변경 지시, 검측 지연, 관급자재 납기 지연	인정
천재지변	태풍, 홍수, 지진, 폭설 등	인정
불가항력	전쟁, 전염병(팬데믹), 사회적 소요 등	인정
법규 변경	공사 기간 중 환경·안전 법규 변경	인정 가능
민원 발생	인근 주민의 공사 방해	사유에 따라 검토
시공자 귀책	자재 조달 지연, 인력 부족, 시공 능력 부족	불인정

5-3. 질의회신 사례 2. 설계변경으로 인한 공기 연장 인정 범위

질의: 설계변경으로 공사량이 증가한 경우, 증가된 공사량에 해당하는 기간만큼 공기를 연장해야 하는지?

회신: 설계변경으로 공사량이 증가한 경우, 증가된 공사량을 시공하는 데 합리적으로 필요한 기간만큼 공기를 연장해야 한다. 이때 연장 기간은 증가된 공사량의 규모, 시공 방법의 변경 여부, 추가 투입 인력·장비 등을 종합적으로 고려하여 발주자와 시공자가 합리적으로 산정해야 한다. 발주자가 설계변경을 지시하면서 공기 연장을 인정하지 않는 것은 부당하며, 시공자는 설계변경 지시 시점에 공기 연장을 서면으로 요청해야 한다.

5-4. 질의회신 사례 3. 관급자재 납기 지연과 지체 일수 공제

질의: 발주자가 공급하기로 한 관급자재의 납기가 지연되어 공사가 20일간 지연된 경우, 20일을 지체 일수에서 공제해야 하는지?

회신: 관급자재의 납기 지연은 발주자에게 책임이 있는 사유에 해당한다. 따라서 관급자재 납기 지연으로 인하여 공사 수행이 불가피하게 지연된 기간은 지체 일수에서 공제해야 한다. 다만, 시공자는 관급자재 납기 지연 사실을 인지한 즉시 발주청에 서면으로 통보하고, 납기 지연이 공기에 미치는 영향을 분석하여 공기 연장을 요청해야 한다. 이러한 절차적 요건을 갖추지 않으면 사후에 공제를 주장하기 어려울 수 있다.

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PART 3. 지체상금의 면책 사유

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6. 면책 사유의 종류

6-1. 발주자 귀책 사유

발주자에게 책임이 있는 사유로 인한 지연은 지체상금에서 면책된다.

사유	설명	면책 범위
설계변경 지시	발주자가 설계변경을 지시한 경우	설계변경으로 인한 지연 기간
검측 지연	발주자가 검측을 지연한 경우	검측 지연 기간
관급자재 납기 지연	발주자가 공급할 자재의 납기 지연	납기 지연 기간
지급 지연	발주자가 기성대가를 지연 지급한 경우	지급 지연이 공기에 영향을 미친 기간
발주자 지시 변경	발주자가 시공 방법 등을 변경 지시한 경우	변경 지시로 인한 지연 기간
용도 변경	발주자가 건축물 용도를 변경한 경우	용도 변경으로 인한 지연 기간

6-2. 천재지변 및 불가항력

사유	설명
태풍·홍수	자연재해로 인한 공사 불가
지진	지진으로 인한 구조물 손상·안전 점검
폭설·한파	동절기 콘크리트 타설 불가 등
전염병(팬데믹)	인력 동원 불가, 현장 폐쇄 등
전쟁·테러	극단적 불가항력 상황

6-3. 제3자의 귀책

사유	설명
인근 주민 민원	공사 방해, 소음·진동 민원으로 인한 공사 중단
타 공종 간섭	다른 시공자의 공사로 인한 간섭
관공서 조치	교통 통제, 도로 폐쇄 등

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7. 면책 사유의 입증

7-1. 시공자의 입증 책임

면책 사유를 주장하는 쪽은 원칙적으로 시공자이며, 시공자가 면책 사유의 존재와 그로 인한 지연의 인과관계를 입증해야 한다.

7-2. 입증 방법

입증 자료	내용
공사일지	매일 기록한 공사 진행 상황
사진·영상	현장 상황 기록 (날짜·시간 포함)
서면 통보	발주자에게 보낸 지연 통보 공문
감리 확인서	감리자가 현장 상황을 확인한 서류
기상 자료	기상청 기록 등 객관적 자료
관공서 공문	교통 통제, 도로 폐쇄 등 공식 문서

7-3. 질의회신 사례 4. 발주자 귀책과 시공자 귀책이 혼합된 경우

질의: 공기 지연이 발주자 귀책(설계변경 지연)과 시공자 귀책(자재 조달 지연)이 혼합된 경우, 지체상금은 어떻게 산정하는지?

회신: 발주자 귀책과 시공자 귀책이 혼합된 경우, 각 귀책 사유별로 지연 기간을 구분하여 산정해야 한다. 발주자 귀책으로 인한 지연 기간은 지체 일수에서 공제하고, 시공자 귀책으로 인한 지연 기간에 대해서만 지체상금을 부과한다. 다만, 두 사유가 동시에 진행된 기간(병렬적 지연)이 있는 경우, 그 기간에 대해서는 양측의 귀책 비율에 따라 합리적으로 분담하는 것이 타당하다. 이 경우 객관적 자료(공사일지, 서면 통보, 감리 확인서 등)에 기반하여 각 사유의 기여도를 판단해야 한다.

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PART 4. 지체상금의 상계 처리

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8. 상계의 개념과 절차

8-1. 상계란?

상계란 발주자가 시공자에게 지급해야 할 공사대가(기성대가, 잔여 대금 등)에서 지체상금을 공제하는 것이다. 실무에서 가장 일반적인 지체상금 회수 방법이다.

8-2. 상계의 법적 근거

법령	내용
국가계약법 시행령	기성대가 지급 시 지체상금을 상계할 수 있음
공사계약 일반조건	지체상금의 상계 절차와 방법 규정
민법 제492조	상계의 일반 원칙

8-3. 상계의 절차

준공 또는 기성대가 지급 시점
    │
    ▼
발주자가 지체상금 산정
    │
    ▼
시공자에게 지체상금 산정 내역 통보
    │
    ▼
시공자 확인 및 이의 제기 기회 부여
    │
    ├── 이의 없음 → 상계 확정
    │
    └── 이의 있음 → 협의 또는 분쟁 조정
    │
    ▼
기성대가에서 지체상금 상계 후 잔액 지급

8-4. 상계 시 유의사항

항목	유의사항
상계 통보	상계하기 전에 시공자에게 지체상금 산정 내역을 서면으로 통보해야 한다
이의 기회	시공자에게 이의 제기할 기회를 부여해야 한다
과다 상계 금지	실제 지체상금을 초과하여 상계할 수 없다
대금 지급 지연	상계와 별개로 대금 지급 기한을 준수해야 한다

8-5. 질의회신 사례 5. 준공 후 지체상금 상계의 시기

질의: 준공 후 최종 정산 시 지체상금을 상계하려면, 시공자에게 사전 통보해야 하는지?

회신: 지체상금을 상계하기 위해서는 시공자에게 지체상금의 산정 근거, 금액, 상계할 대금 등을 서면으로 통보하고, 시공자에게 이의 제기할 기회를 부여해야 한다. 이를 생략하고 일방적으로 상계하면, 시공자가 상계의 적법성을 다투어 분쟁으로 이어질 수 있다.

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PART 5. 지체상금의 감경

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9. 감경 사유와 기준

9-1. 감경의 법적 근거

지체상금이 실제 손해에 비해 과도하게 큰 경우, 시공자는 법원에 지체상금의 감경을 청구할 수 있다.

법령	조항	내용
민법 제398조	손해배상의 예정액 감액	손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있음
민법 제103조	선량한 풍속 기타 사회질서 위반	지체상금 약정이 현저히 부당한 경우 무효 주장 가능

9-2. 감경이 인정되는 사유

사유	설명
실제 손해 미발생 또는 소액	발주자가 실제로 큰 손해를 입지 않은 경우
지체상금이 과다	도급금액 대비 지체상금이 현저히 과다한 경우
발주자 공동 귀책	발주자에게도 일부 귀책이 있는 경우
경미한 지체	며칠의 경미한 지체에 대해 거액의 지체상금이 부과된 경우
불가항력적 사유	시공자에게 완전한 귀책을 돌리기 어려운 경우

9-3. 대법원 판례에서의 감경 기준

대법원은 지체상금 감경 시 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려한다.

고려 요소	설명
실제 손해의 유무·범위	발주자가 실제로 입은 손해의 규모
지체의 경위	지체가 발생하게 된 경위와 각 당사자의 귀책 정도
지체 일수	지체 기간의 장단
지체상금 요율	요율의 적정성
총 지체상금	총 지체상금이 도급금액 대비 과다한지 여부
기타 제반 사정	공사의 성격, 규모, 사회적 영향 등

9-4. 질의회신 사례 6. 발주자 공동 귀책 시 지체상금 감경

질의: 공기 지연의 원인이 발주자(설계변경 지연 20일)와 시공자(자재 조달 지연 30일)에게 모두 있는 경우, 지체상금은 어떻게 감경해야 하는지?

회신: 발주자와 시공자에게 모두 귀책이 있는 경우, 발주자 귀책 기간(20일)은 지체 일수에서 공제하고, 시공자 귀책 기간(30일)에 대해서만 지체상금을 부과한다. 만약 양측의 귀책이 동일 기간에 병렬적으로 작용한 경우(예: 설계변경 지연과 자재 조달 지연이 동시에 발생한 기간), 양측의 귀책 비율에 따라 합리적으로 분담해야 한다. 법원은 이러한 상황을 종합적으로 판단하여 지체상금을 감경할 수 있다.

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10. 지체상금의 무효 주장

10-1. 무효 주장의 요건

시공자는 다음과 같은 경우 지체상금 약정의 무효를 주장할 수 있다.

사유	설명	근거
부당한 과다	지체상금이 사회 통념상 현저히 부당한 경우	민법 제103조
약탈적 계약	시공자에게 일방적으로 불리한 조건	건설산업기본법 제22조 제5항
권리남용	발주자가 지체상금을 남용하는 경우	민법 제2조 (신의칙)

10-2. 권리남용과 신의칙

발주자가 지체상금 제도를 남용하는 경우, 신의칙에 의해 지체상금 청구가 제한될 수 있다.

남용 유형	설명
의도적 검측 지연	발주자가 검측을 의도적으로 지연하면서 지체상금을 부과
부당한 설계변경 거부	발주자가 정당한 설계변경을 거부하면서 지체 주장
실질적 손해 없이 지체상금 청구	실제 손해 없이 지체상금만 추구

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PART 6. 지체상금과 실무 쟁점

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11. 부분 준공과 지체상금

11-1. 부분 준공 시 지체상금 산정

공사의 일부가 먼저 완료되어 부분 준공이 이루어진 경우, 지체상금 산정은 어떻게 해야 할까?

구분	처리 방법
전체 공사 지체	전체 도급금액 기준으로 지체상금 산정
일부 공종만 지체	지체된 공종의 도급금액 기준으로 산정
부분 준공 후 나머지 지체	미완료 부분의 도급금액 기준으로 산정

11-2. 질의회신 사례 7. 부분 준공 시 지체상금 산정 기준

질의: 전체 공사 중 일부 구간이 먼저 준공되고, 나머지 구간이 지체된 경우, 지체상금은 전체 도급금액 기준으로 산정해야 하는지, 아니면 지체된 구간의 도급금액 기준으로 산정해야 하는지?

회신: 부분 준공이 인정된 경우, 지체상금은 원칙적으로 지체된 부분의 도급금액을 기준으로 산정한다. 이미 완공된 부분에 대해 지체상금을 부과하는 것은 부당하기 때문이다. 다만, 지체된 부분이 전체 공사의 완성에 핵심적인 영향을 미치는 경우(예: 기초 공사, 구조체 공사 등), 전체 도급금액을 기준으로 산정할 수 있다. 이는 해당 공종의 성격과 전체 공사에 미치는 영향에 따라 개별적으로 판단해야 한다.

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12. 지체상금과 이윤 공제

12-1. 이윤에서의 공제 문제

지체상금을 시공자의 이윤에서 먼저 공제하는지, 아니면 원가와 이윤을 구분하지 않고 총대가에서 공제하는지에 대한 논쟁이 있다.

입장	설명
이윤에서 우선 공제	지체상금은 이윤의 일부를 반환하는 성격
총대가에서 공제	원가와 이윤 구분 없이 대가에서 공제

실무에서는 대부분 총대가에서 공제하는 것이 일반적이다.

12-2. 질의회신 사례 8. 지체상금 상계와 부가가치세 처리

질의: 기성대가에서 지체상금을 상계한 경우, 부가가치세는 어떻게 처리해야 하는지?

회신: 지체상금은 공사대가의 지급과는 별개의 성격이므로, 지체상금 상계에 따른 부가세 조정은 원칙적으로 이루어지지 않는다. 즉, 시공자가 청구한 기성대가에 포함된 부가세는 그대로 인정하고, 지체상금은 별도로 상계하는 것이 원칙이다. 다만, 지체상금이 사실상 공사대가의 할인 또는 환급과 동일한 실질을 가지는 경우, 부가세 조정이 필요할 수 있으므로 사안별로 확인해야 한다.

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13. 지체상금과 하도급의 관계

13-1. 원도급자에 대한 지체상금과 하수급인

원도급자가 발주자로부터 지체상금을 부과받은 경우, 그 원인이 하수급인의 귀책이라면, 원도급자는 하수급인에게 구상권을 행사할 수 있다.

구분	설명
원도급자 → 발주자	원도급자가 발주자에게 지체상금 부담
원도급자 → 하수급인	원도급자가 하수급인에게 구상권 행사
하수급인의 책임 범위	하수급인의 귀책으로 인한 지연 기간·금액 범위 내

13-2. 질의회신 사례 9. 하수급인 귀책으로 인한 지체상금의 구상

질의: 원도급자가 발주자에게 지체상금을 부담한 후, 그 원인이 하수급인의 공사 지연에 있는 경우, 하수급인에게 지체상금 전액을 구상할 수 있는지?

회신: 원도급자가 하수급인에게 구상할 수 있는 금액은, 하수급인의 귀책으로 인한 지연이 원도급자가 발주자에게 부담한 지체상금에 미친 영향 범위 내로 제한된다. 하수급인의 지연이 전체 공기 지연의 일부 원인에 불과한 경우, 하수급인에게 지체상금 전액을 구상하는 것은 부당할 수 있다. 원도급자와 하수급인 사이의 하도급계약 조건, 각 당사자의 귀책 비율 등을 종합적으로 고려해야 한다.

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14. 지체상금과 보증금의 관계

14-1. 보증금에서의 지체상금 상계

발주자는 시공자가 납부한 각종 보증금(계약이행보증금, 하자보수보증금 등)에서 지체상금을 상계할 수 있는지가 문제된다.

보증 종류	지체상금 상계 가능 여부
계약이행보증금	가능 (계약 불이행에 해당)
하자보수보증금	불가 (하자보수 목적의 보증금)
선금급보증금	불가 (선금급 반환 목적)
입찰보증금	불가 (입찰 성실 이행 목적)

14-2. 질의회신 사례 10. 계약이행보증금에서의 지체상금 상계

질의: 시공자에게 지급할 기성대가가 부족하여 지체상금을 충분히 상계하지 못한 경우, 나머지 지체상금을 계약이행보증금에서 상계할 수 있는지?

회신: 계약이행보증금은 계약의 성실한 이행을 담보하기 위한 것이므로, 시공자가 계약을 제대로 이행하지 않은 경우(지체 포함) 보증금에서 지체상금을 상계할 수 있다. 다만, 계약이행보증금의 반환 조건과 상계 가능 범위는 해당 계약의 구체적 조건에 따라 달라질 수 있으므로, 계약서의 관련 조항을 확인해야 한다.

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PART 7. 2026년 제도 변화와 동향

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15. 주요 제도 변화

15-1. 지체상금 제도의 합리화 논의

2026년 현재 지체상금 제도의 합리화에 대한 논의가 활발하다.

변화 방향	설명
요율 적정화	현재의 관행적 요율(0.05%~0.10%)이 적정한지에 대한 검토
면책 사유 확대	팬데믹, 기후변화 등 새로운 불가항력 사유의 면책 인정 범위 확대
감경 기준 명확화	발주자 공동 귀책 시 감경 기준의 구체화
전자적 관리	지체상금 산정·상계의 전자적 처리 시스템 도입

15-2. 팬데믹 이후의 변화

코로나19 팬데믹 이후 건설공사의 지연 사유가 다양해지면서, 지체상금 면책 사유의 범위가 확대되는 추세이다.

구분	팬데믹 이전	팬데믹 이후
전염병	면책 사유로 명시적 규정 부족	감염병으로 인한 현장 폐쇄·인력 동원 불가 → 면책 인정 경향
공급망 교란	면책 사유에 해당하지 않는 경우 다수	글로벌 공급망 교란으로 인한 자재 수급 불가 → 면책 인정 검토
격리 조치	해당 없음	근로자 격리로 인한 인력 부족 → 면책 인정 경향

15-3. 기후변화와 지체상금

기후변화로 인한 극단적 기상 현상(집중호우, 폭염, 한파 등)이 빈번해지면서, 이에 따른 공기 지연에 대한 면책 인정이 확대되고 있다.

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PART 8. 종합 정리

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16. 지체상금 산정 전체 흐름 한눈에 보기

계약상 완공일 도래
    │
    ├── 공사 완료 → 지체상금 없음
    │
    └── 공사 미완료
            │
            ▼
        지연 사유 분석
            │
            ├── 발주자 귀책 → 해당 기간 지체 일수에서 공제
            ├── 천재지변 → 해당 기간 지체 일수에서 공제
            ├── 시공자 귀책 → 해당 기간에 지체상금 부과
            └── 복합 귀책 → 귀책 비율에 따라 분담
            │
            ▼
        지체 일수 확정
        (실제 완공일 - 계약상 완공일 - 공제 일수)
            │
            ▼
        지체상금 산정
        (도급금액 × 요율 × 지체 일수, 상한 적용)
            │
            ▼
        시공자에게 통보 (서면)
            │
            ├── 이의 없음 → 상계 확정
            └── 이의 있음 → 협의·분쟁 조정
            │
            ▼
        기성대가에서 상계

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17. 지체상금 관리 체크리스트

17-1. 계약 체결 시

체크 항목	확인 사항
□ 지체상금 요율 확인	1일당 요율, 상한 비율 확인
□ 도급금액 기준 확인	부가세 포함 여부, 관급자재 포함 여부
□ 면책 사유 확인	계약 일반조건의 면책 사유 범위 확인
□ 공기 연장 사유 확인	공기 연장이 인정되는 사유와 절차 확인

17-2. 공사 수행 중

체크 항목	확인 사항
□ 공정 관리	계획 대비 실제 공정률 수시 확인
□ 지연 사유 기록	발주자 귀책, 천재지변 등 지연 사유 발생 시 즉시 기록
□ 서면 통보	지연 사유를 발주자에게 서면으로 통보
□ 공기 연장 요청	면책 사유 발생 시 공기 연장을 서면으로 요청
□ 공사일지 작성	매일 공사 진행 상황, 투입 인력·장비 등을 기록

17-3. 준공·정산 시

체크 항목	확인 사항
□ 지체 일수 산정 확인	발주자가 산정한 지체 일수와 자체 산정 대조
□ 면책 사유 반영 확인	발주자 귀책, 천재지변 등이 지체 일수에서 공제되었는지 확인
□ 지체상금 금액 확인	산정 공식에 따른 금액 적정성 확인
□ 상계 내역 확인	기성대가에서 상계된 내역과 금액 확인
□ 이의 제기	부당한 부분에 대해 서면으로 이의 제기

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18. 질의회신 사례 종합 정리

순번	핵심 질문	회신 요지
1	설계변경 후 도급금액 변경과 지체상금	최종 확정 금액 기준, 변경 전후 구분 산정
2	설계변경으로 인한 공기 연장 인정 범위	증가 공사량에 합리적인 기간만큼 연장 인정
3	관급자재 납기 지연과 지체 일수 공제	발주자 귀책이므로 지연 기간 공제
4	발주자·시공자 혼합 귀책 시 산정	귀책 사유별·기간별 구분, 병렬 시 비율 분담
5	준공 후 지체상금 상계의 사전 통보	산정 내역 서면 통보, 이의 제기 기회 부여
6	발주자 공동 귀책 시 감경	발주자 귀책 기간 공제, 비율에 따라 분담
7	부분 준공 시 지체상금 산정	지체된 부분의 도급금액 기준
8	지체상금 상계와 부가세 처리	지체상금과 부가세는 별개 처리
9	하수급인 귀책 시 구상 범위	하수급인의 귀책 영향 범위 내로 제한
10	계약이행보증금에서 지체상금 상계	계약 불이행에 해당하므로 상계 가능

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19. 관련 법령 및 자료 한눈에 보기

분류	법령/자료	확인처
법률	국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제21조	법제처 국가법령정보센터
시행령	국가계약법 시행령 (지체상금 산정 기준)	법제처
예규	공사계약 일반조건 제37조	기획재정부
민법	민법 제398조 (손해배상 예정액 감액)	법제처
민법	민법 제492조 (상계)	법제처
판례	대법원 다수 판례 (지체상금의 법적 성격)	법원
고시	건설공사 표준계약조건	국토교통부

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마무리

지체상금은 건설 계약의 성실한 이행을 담보하는 핵심 장치이지만, 그 산정과 적용에서 수많은 분쟁이 발생한다. 지체상금 분쟁을 줄이기 위해서는 계약 체결 단계에서부터 세심한 주의가 필요하다.

핵심을 네 가지로 정리하면 다음과 같다.

첫째, 지체상금은 "벌금"이 아니라 "손해배상의 예정"이다. 이 성격을 이해하면, 실제 손해가 없는 경우 감경을 주장할 수 있고, 과도한 지체상금은 법원에 감액을 청구할 수 있다는 것을 알 수 있다. 반대로 발주자의 관점에서는, 지체상금만으로 실제 손해를 충분히 보상받지 못하는 경우 별도의 손해배상을 청구할 수 있다는 것도 알아야 한다.

둘째, 면책 사유를 사전에 기록하라. 발주자 귀책(설계변경, 검측 지연, 관급자재 납기 지연 등)이나 천재지변 등으로 인한 공기 지연은 지체상금에서 면책된다. 그러나 면책을 인정받기 위해서는 사전에 서면으로 통보하고, 객관적 증빙을 확보해야 한다. 공사일지에 매일 기록하고, 지연 상황을 사진·영상으로 남기는 것이 가장 확실한 방법이다.

셋째, 공기 연장을 적시에 요청하라. 설계변경이나 관급자재 납기 지연 등으로 공기가 연장되어야 하는 상황이 발생하면, 그 시점에 즉시 서면으로 공기 연장을 요청해야 한다. 준공 후에야 "그때 공기 연장이 되었어야 했다"고 주장하면, 시간이 경과하여 입증이 어려워지고 발주자도 받아들이기 힘들어진다.

넷째, 상계 전에 반드시 확인하라. 발주자가 지체상금을 상계하려면 시공자에게 산정 내역을 통보하고 이의 제기 기회를 부여해야 한다. 시공자는 상계 내역을 꼼꼼히 확인하고, 면책 사유가 지체 일수에 제대로 반영되었는지, 요율과 도급금액이 정확한지 등을 검토해야 한다. 부당한 부분이 있으면 반드시 서면으로 이의를 제기해야 한다.

공기는 돈이다. 공기의 가치를 이해하고, 지체상금의 메커니즘을 정확히 파악하는 것이 건설 계약 실무의 핵심 역량 중 하나이다.

면책조항: 본 글에서 인용한 법령 조항, 판례, 질의회신 사례 등은 이해를 돕기 위한 것이며, 최신 법령 및 유권해석은 반드시 법제처 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr) 및 해당 기관의 공식 자료를 통해 확인하시기 바랍니다. 지체상금 관련 구체적 사안에 대해서는 건설 관련 법률 전문가의 자문을 받으시기를 권장합니다.

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