제37회(2026년도) 공인중개사 자격시험 대비 **제2과목 민법 및 민사특별법** 예상문제 40문항

제37회(2026년도) 공인중개사 자격시험 대비 제2과목 민법 및 민사특별법 예상문제 40문항입니다. 기존 26회(2015년)부터 36회(2025년)까지의 기출문제 핵심 지문과 최신 판례 경향을 반영하여 실전 스타일로 구성하였습니다.

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[제2과목 : 민법 및 민사특별법 2026년 예상문제]

1. 상대방 없는 단독행위에 해당하는 것은?
① 착오로 인한 매매계약의 취소
② 무권대리로 체결된 계약에 대한 본인의 추인
③ 미성년자의 법률행위에 대한 법정대리인의 동의
④ 유산 배분을 위한 부동산의 유증
⑤ 이행불능으로 인한 임대차계약의 해제

정답: ④

해설: 유증은 유언장의 작성으로 효력이 발생하는 대표적인 상대방 없는 단독행위입니다. 나머지 취소, 추인, 동의, 해제 등은 특정 상대방에게 의사가 도달해야 효력이 발생하는 상대방 있는 단독행위입니다.

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2. 반사회질서의 법률행위(민법 제103조)에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 반사회질서의 법률행위인지 여부는 법률행위가 이루어진 때를 기준으로 판단한다.
② 오로지 보험금을 편취할 목적으로 체결한 생명보험계약은 무효이다.
③ 강제집행을 면할 목적으로 부동산에 허위의 근저당권을 설정하는 행위는 제103조 위반으로 무효이다.
④ 수사기관에서 참고인으로서 허위 진술을 하고 대가를 받기로 한 약정은 무효이다.
⑤ 법률행위의 성립과정에서 단지 강박이라는 불법적 방법이 사용된 데 불과한 경우에는 제103조 위반이 아니다.

정답: ③

해설: 강제집행 면탈 목적의 허위 근저당권 설정은 통정허위표시로서 무효일 뿐, 민법 제103조의 반사회질서 행위에는 해당하지 않는다는 것이 판례의 입장입니다.

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3. 불공정한 법률행위(민법 제104조)에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환에 관한 법리가 적용될 수 있다.
② 경매절차에서 경락대금이 시가보다 현저히 저렴한 경우에도 제104조가 적용된다.
③ 피해자의 '무경험'은 특정 영역에서의 경험 부족을 의미한다.
④ 대리인에 의해 법률행위가 이루어진 경우, '궁박' 상태는 대리인을 기준으로 판단한다.
⑤ 폭리자에게 피해자의 상태를 이용하려는 악의(의사)가 없더라도 성립할 수 있다.

정답: ①

해설: ① 불공정한 법률행위로 무효인 경우에도 무효행위의 전환 법리가 적용되어 유효로 될 수 있습니다. ② 경매에는 적용되지 않습니다. ③ 무경험은 일반적인 사회경험의 부족을 뜻합니다. ④ 궁박은 본인을 기준으로 판단합니다. ⑤ 폭리행위의 악의가 반드시 있어야 합니다.

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4. 비진의표시(민법 제107조)에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 진의란 표의자가 진정으로 마음속에서 바라는 사항을 뜻하는 것은 아니다.
② 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 무효이다.
③ 대리행위에서 진의 아닌 의사표시인지 여부는 대리인을 표준으로 결정한다.
④ 비진의표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.
⑤ 공무원의 사직 의사표시와 같은 사인의 공법행위에도 비진의표시에 관한 규정이 준용된다.

정답: ⑤

해설: 공무원의 사직 표시와 같은 공법행위에는 민법의 비진의표시 규정이 적용되지 않으므로, 표시된 대로 효력이 발생합니다.

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5. 통정허위표시(민법 제108조)의 무효로 대항할 수 없는 '선의의 제3자'에 해당하지 않는 자는? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 가장채권을 가압류한 자
② 가장전세권에 저당권을 설정받은 자
③ 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인
④ 대리인이 본인을 위해 통정허위표시를 한 경우에서의 본인
⑤ 가장채무를 보증하고 그 보증채무를 이행하여 구상권을 취득한 보증인

정답: ④

해설: 대리인에 의한 법률행위에서 본인은 대리인과 동일시되는 인물이므로 제3자에 해당하지 않습니다.

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6. 착오로 인한 의사표시에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 표의자에게 중대한 과실이 있는 경우에는 상대방이 표의자의 착오를 알고 이용하더라도 취소할 수 없다.
② 매도인이 계약을 적법하게 해제한 후에도 매수인은 중요부분의 착오를 이유로 취소권을 행사할 수 있다.
③ 착오로 인해 표의자가 경제적 불이익을 입지 않더라도 취소할 수 있다.
④ 표의자의 중대한 과실 유무는 취소하려는 표의자가 증명하여야 한다.
⑤ 동기의 착오가 상대방에 의해 유발된 경우에는 동기가 표시되지 않았더라도 취소할 수 없다.

정답: ②

해설: ② 판례는 계약 해제 후에도 불이익을 면하기 위해 착오 취소가 가능하다고 봅니다. ① 상대방이 알고 이용한 경우에는 중과실이 있어도 취소 가능합니다. ③ 경제적 불이익이 없으면 착오 취소가 불가능합니다. ④ 중과실의 증명책임은 상대방에게 있습니다. ⑤ 유발된 동기의 착오는 표시 여부와 상관없이 취소 가능합니다.

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7. 甲은 乙에게 자기 소유 X토지의 매도 대리권을 수여하였고, 乙은 甲을 위한 것임을 표시하고 丙과 매매계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 乙은 특별한 사정이 없는 한 丙으로부터 중도금이나 잔금을 수령할 권한이 있다.
② 丙의 채무불이행이 있는 경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 계약을 해제할 권한도 가진다.
③ 乙이 丙으로부터 대금 전부를 지급받고 아직 甲에게 전달하지 않았더라도 丙의 대금지급의무는 소멸한다.
④ 甲의 수권행위는 묵시적인 방법에 의해서도 가능하다.
⑤ 乙이 자기의 이익을 위하여 배임적 대리행위를 하였고 丙도 이를 알 수 있었다면, 대리행위의 효력은 甲에게 미치지 않는다.

정답: ②

해설: 매매계약 체결의 대리권을 수여받았다고 해서 당연히 계약을 해제할 권한까지 가지는 것은 아닙니다. 해제는 본인의 특별 수권이 필요합니다.

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8. 무권대리에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 무권대리행위의 일부에 대한 추인은 상대방의 동의가 없으면 무효이다.
② 본인이 추인하면 원칙적으로 추인한 때로부터 계약의 효력이 생긴다.
③ 상대방은 계약 당시에 대리권 없음을 안 경우에도 본인에 대해 계약을 철회할 수 있다.
④ 본인이 추인을 거절한 경우, 무권대리인이 미성년자라도 상대방은 그에게 계약의 이행을 청구할 수 있다.
⑤ 본인이 무권대리인에게 추인한 경우, 상대방이 그 사실을 몰랐더라도 본인은 상대방에게 추인의 효과를 주장할 수 있다.

정답: ①

해설: ① 일부 추인이나 변경을 가한 추인은 상대방의 동의를 얻지 못하면 무효입니다. ② 추인은 원칙적으로 계약 시에 소급하여 효력이 생깁니다. ③ 상대방이 악의(알았음)인 경우에는 철회할 수 없습니다. ④ 제한능력자(미성년자 등)인 무권대리인은 책임을 지지 않습니다. ⑤ 상대방이 몰랐다면 대항하지 못합니다.

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9. 복대리에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임한 본인의 대리인이다.
② 임의대리인은 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있는 때가 아니면 복대리인을 선임하지 못한다.
③ 법정대리인은 그 책임으로 언제든지 복대리인을 선임할 수 있다.
④ 대리인이 복대리인을 선임한 후 대리권이 소멸하면 복대리권도 소멸한다.
⑤ 복대리인은 본인이나 제3자에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 없다.

정답: ⑤

해설: 복대리인은 본인의 대리인이므로, 본인이나 제3자에 대하여 대리인과 동일한 권리의무를 가집니다.

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10. 조건과 기한에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.
② 기성조건이 정지조건이면 그 법률행위는 무효이다.
③ 불법조건이 붙은 법률행위는 그 조건만 무효가 되고 법률행위는 유효하다.
④ 기한이익 상실특약은 특별한 사정이 없는 한 '형성권적 기한이익 상실특약'으로 추정된다.
⑤ 불확정한 사실의 발생 시기를 이행기로 정한 경우, 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에는 기한이 도래한 것으로 볼 수 없다.

정답: ④

해설: ④ 판례는 기한이익 상실특약을 원칙적으로 형성권적 특약으로 추정합니다. ① 정지조건은 효력이 발생하는 조건입니다. ② 기성조건+정지조건 = 조건 없는 법률행위(유효)입니다. ③ 불법조건이 붙으면 법률행위 전체가 무효입니다. ⑤ 사실 발생이 불가능해져도 기한은 도래한 것으로 봅니다.

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11. 물권변동에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 상속인은 등기 없이도 상속 부동산의 소유권을 취득한다.
② 신축에 의한 건물 소유권 취득에는 보존등기를 요하지 않는다.
③ 부동산 매수인이 소유권이전등기청구소송에서 승소판결을 받아 확정된 때에는 등기 없이 소유권을 취득한다.
④ 경매로 인한 소유권 취득 시기는 매각대금을 완납한 때이다.
⑤ 등기는 물권의 효력 발생 요건이지 존속 요건이 아니다.

정답: ③

해설: 매수인의 승소판결은 이행판결에 해당하며, 이 경우에는 민법 제187조가 적용되지 않아 반드시 이전등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다. 민법 제187조의 판결은 '형성판결'을 의미합니다.

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12. 점유권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 점유매개관계의 직접점유자는 자주점유자이다.
② 선의의 점유자가 본권에 관한 소에서 패소한 때에는 그 판결 확정 시부터 악의의 점유자로 본다.
③ 점유자가 점유의 침탈을 당한 경우 침탈당한 날부터 1년 내에 반환청구권을 행사하여야 한다.
④ 사기에 의해 물건을 인도한 것은 점유의 침탈에 해당하므로 점유물반환청구가 가능하다.
⑤ 점유자의 권리추정 규정(민법 제200조)은 부동산 물권에도 적용된다.

정답: ③

해설: ③ 점유보호청구권(반환청구)은 1년의 제척기간 내에 행사해야 합니다. ① 직접점유자는 통상 타주점유자입니다. ② 패소 시 소 제기 시부터 악의로 봅니다. ④ 사기 인도는 '침탈'이 아니므로 반환청구가 불가능합니다. ⑤ 점유의 추정력은 동산에만 적용됩니다.

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13. 점유자와 회복자의 관계에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 악의의 점유자는 점유물로부터 수취한 과실을 반환해야 하며, 과실로 인하여 수취하지 못한 경우에는 그 대가를 보상해야 한다.
② 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 멸실된 경우, 선의의 타주점유자는 현존 이익의 한도 내에서 배상한다.
③ 선의의 점유자는 과실을 취득하더라도 통상의 필요비 상환을 청구할 수 있다.
④ 유익비는 점유물의 가액 증가가 현존한 때에 한하여 회복자의 선택에 따라 상환 청구가 가능하다.
⑤ 법원이 유익비 상환을 위해 상당한 기간을 허여한 경우에도 유치권은 성립한다.

정답: ①

해설: ① 민법 제201조에 따라 악의의 점유자는 과실 반환 및 과실로 인한 수취 불능 시 대가 보상 의무가 있습니다. ② 선의의 타주점유자는 손해 전부를 배상해야 합니다. ③ 과실 취득 시 통상의 필요비는 청구하지 못합니다. ④ 유익비 상환은 가액 증가 현존 시 가능합니다. ⑤ 기간 허여 시 유치권은 성립하지 않습니다.

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14. 주위토지통행권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 기존의 통로가 있더라도 그것이 토지 이용에 부적합하여 기능을 다하지 못하는 경우에도 인정된다.
② 통행권의 범위는 현재의 이용상황뿐만 아니라 장래의 이용계획까지 미리 대비하여 정할 수 있다.
③ 통로 개설 비용은 원칙적으로 통행권자가 부담하여야 한다.
④ 통행지 소유자가 통행에 방해가 되는 축조물을 설치한 경우, 소유자가 그 철거의무를 부담한다.
⑤ 주위토지통행권의 성립에는 등기가 필요 없다.

정답: ②

해설: ② 주위토지통행권은 현재의 토지 이용 상황을 기준으로 하며, 장래의 이용 상황까지 대비하여 정할 수는 없습니다.

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15. 취득시효에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 시효완성 당시의 소유권보존등기가 무효인 경우, 그 명의인은 시효완성을 원인으로 한 등기청구의 상대방이 될 수 없다.
② 시효완성 후 소유권이전등기 전의 점유자에 대하여 소유명의자는 점유로 인한 부당이득반환을 청구할 수 있다.
③ 취득시효 완성으로 인한 등기청구권의 양도는 소유자의 승낙이나 동의 없이도 가능하다.
④ 시효완성 전에 부동산이 압류되면 시효는 중단된다.
⑤ 국유재산 중 행정재산은 취득시효의 대상이 된다.

정답: ①

해설: ① 무효인 등기명의인은 등기청구의 상대방이 되지 못합니다. ② 소유명의자는 시효완성자에게 부당이득 반환을 청구할 수 없습니다. ③ 등기청구권 양도 시 소유자의 동의가 필요합니다. ④ 압류는 시효중단 사유가 아닙니다. ⑤ 일반재산만 대상이 되며, 행정재산은 불가능합니다.

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16. 공유(共有)에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 공유물 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정한다.
② 공유자 1인이 자신의 지분을 포기한 경우, 그 포기의 의사가 다른 공유자에게 도달함으로써 물권변동의 효력이 발생하며 등기는 요하지 않는다.
③ 과반수 지분권자가 단독으로 공유토지를 임대한 경우, 소수지분권자는 임차인에게 부당이득반환을 청구할 수 없다.
④ 공유물의 보존행위는 공유자 각자가 단독으로 할 수 있다.
⑤ 공유자 중 1인이 상속인 없이 사망한 경우 그 지분은 다른 공유자에게 지분 비율로 귀속된다.

정답: ②

해설: ② 지분 포기는 상대방 있는 단독행위로서 법률행위에 의한 물권변동이므로, 민법 제186조에 따라 반드시 등기를 하여야 효력이 발생합니다.

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17. 관습법상 법정지상권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 법정지상권이 성립한 건물을 매수한 자는 등기 없이도 법정지상권을 취득한다.
② 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 건물 철거의 특약이 없어야 성립한다.
③ 토지에 저당권 설정 당시 건물이 없었으나 저당권자가 건물 신축에 동의한 경우 법정지상권이 성립한다.
④ 법정지상권자는 등기 없이도 제3자(토지 양수인)에게 대항할 수 없다.
⑤ 지료에 관한 협의가 없는 경우, 소유자는 지료 연체를 이유로 지상권 소멸을 청구할 수 있다.

정답: ②

해설: ② 처분 당시 소유자가 동일하고 건물 철거 특약이 없어야 관습법상 법정지상권이 성립합니다. ① 매매 등 법률행위로 승계할 때는 등기해야 합니다. ③ 나대지 저당권 설정 후 신축 시에는 법정지상권이 성립하지 않습니다. ④ 등기 없이도 당연히 대항할 수 있습니다. ⑤ 지료 확정 전에는 연체 책임을 물을 수 없습니다.

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18. 지상권 및 전세권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 지상권자는 토지 소유자의 의사에 반하여도 제3자에게 지상권을 양도할 수 있다.
② 전세권의 효력은 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에도 미친다.
③ 전세금 지급은 전세권 성립의 요소이며, 기존의 채권으로 갈음할 수 없다.
④ 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권 소멸을 청구할 수 있다.
⑤ 건물전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자는 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있다.

정답: ③

해설: ③ 전세금은 반드시 현실적으로 수수될 필요는 없으며, 기존의 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다.

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19. 지역권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 요역지는 1필의 토지의 일부라도 무방하다.
② 요역지의 소유권이 이전되면 특별한 사정이 없는 한 지역권도 함께 이전된다.
③ 공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 할 수 있다.
④ 요역지의 불법점유자도 통행지역권을 시효취득할 수 있다.
⑤ 지역권자에게는 승역지 반환청구권이 인정된다.

정답: ②

해설: ② 지역권의 수반성에 따라 요역지 소유권과 함께 이전됩니다. ① 요역지는 반드시 1필의 토지 전부여야 합니다. ③ 공유자 1인은 지역권을 소멸시킬 수 없습니다. ④ 불법점유자는 시효취득이 불가능합니다. ⑤ 지역권은 점유하지 않으므로 반환청구권이 없습니다.

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20. 유치권(留置權)에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 유치권은 목적물을 직접 점유하거나 간접점유하는 경우에도 성립한다.
② 채무자가 유치물을 직접 점유하는 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.
③ 유치권 배제 특약이 있는 경우에도 유치권은 성립할 수 있다.
④ 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
⑤ 보증금이나 권리금 반환채권으로는 유치권을 행사할 수 없다.

정답: ③

해설: ③ 유치권은 법정담보물권이지만 임의규정이므로, 이를 배제하는 특약은 유효하며 특약 시 유치권은 발생하지 않습니다.

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21. 저당권의 물상대위(物上代位)에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 대위할 물건이 제3자에 의하여 이미 압류된 경우에는 물상대위가 불가능하다.
② 저당권자는 목적물의 소실로 인한 화재보험금청구권에 대하여 물상대위할 수 있다.
③ 토지 수용으로 인한 보상금에 대해서는 어떠한 경우에도 물상대위할 수 없다.
④ 저당목적물의 매매대금에 대해서도 물상대위권 행사가 가능하다.
⑤ 대위할 물건이 설정자에게 인도된 후에도 저당권자는 압류를 통해 물상대위할 수 있다.

정답: ②

해설: ② 화재보험금청구권 등 변형물에 대해 물상대위가 가능합니다. ① 제3자가 압류한 경우에도 물상대위가 인정됩니다. ③ 수용보상금에 대해 대위 가능합니다. ④ 매매대금은 가치변형물이 아니므로 대위 불가능합니다. ⑤ 인도 전에 압류해야 합니다.

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22. 근저당권(根抵當權)에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 채권최고액에는 피담보채무의 이자가 포함된다.
② 피담보채무 확정 전에는 채무자를 변경할 수 있다.
③ 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 피담보채권은 경매신청 시에 확정된다.
④ 실제 채무액이 채권최고액을 초과하는 경우, 채무자는 최고액까지만 변제하면 근저당권 말소를 청구할 수 있다.
⑤ 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권의 채권액은 매각대금이 완납된 때에 확정된다.

정답: ④

해설: ④ 근저당권에서 채무자는 최고액이 아닌 실제 발생한 채권 전액을 변제해야 말소 청구가 가능합니다. 최고액까지만 갚고 말소 가능한 자는 '제3취득자'나 '물상보증인'입니다.

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23. 계약의 성립에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 격지자 간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다.
② 불특정 다수인에 대한 청약은 효력이 없다.
③ 당사자 간에 동일한 내용의 청약이 상호 교차된 경우, 양 청약이 상대방에게 발송된 때에 계약이 성립한다.
④ 승낙자가 청약에 대해 변경을 가하여 승낙한 때에는 청약을 거절한 것으로 보며 새로운 청약으로 보지 않는다.
⑤ 청약자가 미리 정한 기간 내에 이의하지 않으면 승낙한 것으로 본다고 표시한 경우, 그 기간이 지나면 계약이 성립한다.

정답: ①

해설: ① 격지자 간 계약은 발신주의를 취합니다. ② 불특정 다수인에 대한 청약도 유효합니다. ③ 상호교차청구는 양 청약이 모두 도달한 때 성립합니다. ④ 변경 가한 승낙은 거절과 동시에 새로운 청약으로 봅니다. ⑤ 이의 제기 문구는 상대방을 구속하지 않아 성립하지 않습니다.

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24. 동시이행의 항변권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 계약해제로 인한 양 당사자의 원상회복의무는 동시이행관계에 있다.
② 피담보채무의 변제와 저당권설정등기의 말소의무는 동시이행관계에 있다.
③ 임대차 종료 시 보증금 반환의무와 임차물 반환의무는 동시이행관계에 있다.
④ 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니한 때에는 원칙적으로 항변권을 행사할 수 없다.
⑤ 구분소유적 공유관계의 해소에 따른 지분이전등기의무는 동시이행관계에 있다.

정답: ②

해설: ② 채무의 변제가 선이행의무이며, 등기 말소는 후행의무입니다.

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25. 계약의 해제 및 해지에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 계약의 해지는 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다.
② 해제 시 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산할 필요가 없다.
③ 계약이 합의해제된 경우에도 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
④ 해제권은 형성권이 아니므로 소멸시효에 걸린다.
⑤ 당사자 일방이 수인인 경우, 그중 1인에 대하여 해제권이 소멸해도 다른 당사자에게는 영향이 없다.

정답: ①

해설: ① 민법 제551조에 따라 해제는 손해배상 청구에 영향이 없습니다. ② 금전 반환 시 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. ③ 합의해제 시에는 원칙적으로 손해배상 청구가 불가능합니다. ④ 해제권은 형성권으로 제척기간이 적용됩니다. ⑤ 해제권 불가분성에 따라 1인에게 소멸하면 전원에게 소멸합니다.

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26. 제3자를 위한 계약에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 제3자의 권리는 수익의 의사표시를 하면 계약 성립 시로 소급하여 발생한다.
② 낙약자는 기본관계에 기한 항변으로 제3자에게 대항할 수 있다.
③ 수익자는 계약의 해제권이나 원상회복청구권이 없다.
④ 요약자의 채무불이행이 있는 경우, 수익자는 계약을 해제할 수 없다.
⑤ 수익의 의사표시 후에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자의 합의로 제3자의 권리를 변경시키지 못한다.

정답: ①

해설: ① 제3자의 권리는 수익의 의사표시를 한 '그때부터' 발생하며 소급하지 않습니다.

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27. 위험부담(危險負擔)에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 우리 민법은 채무자위험부담주의를 원칙으로 한다.
② 낙약자의 책임 있는 사유로 후발적 불능이 된 경우에 적용된다.
③ 채권자의 수령지체 중 불가항력으로 불능이 된 경우, 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 없다.
④ 매매목적물이 이행기 전 강제 수용된 경우, 매도인이 대상청구권을 행사할 수 있다.
⑤ 위험부담에 관한 민법 규정은 강행규정이므로 당사자가 달리 정할 수 없다.

정답: ①

해설: ① 민법 제537조에 따라 채무자위험부담주의가 원칙입니다. ② 위험부담은 쌍방의 책임 없는 사유 시 적용됩니다. ③ 수령지체 중에는 채무자가 이행 청구가 가능합니다. ④ 매수인이 대상청구권을 행사합니다. ⑤ 위험부담은 임의규정입니다.

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28. 주택임대차보호법상 대항력 및 보증금 회수에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 임차권은 등기가 없더라도 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다.
② 대항력을 갖춘 임차인은 대지만 경매되는 경우에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다.
③ 임차권등기명령에 의해 등기가 된 주택에 이후 입주한 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 없다.
④ 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있다.
⑤ 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 경매 신청 시 반대의무의 이행 제공을 요한다.

정답: ⑤

해설: ⑤ 주택임대차보호법상 보증금 반환 소송 확정판결로 경매 신청 시, 반대의무의 이행 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다 (즉, 집을 안 비워주고도 경매 신청이 가능함).

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29. 상가건물 임대차보호법의 내용으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
② 상가임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사 가능하다.
③ 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 어떠한 규정도 적용되지 않는다.
④ 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸한다.
⑤ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임대인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있다.

정답: ④

해설: ④ 권리금 손해배상청구권의 소멸시효는 3년입니다. ① 연체액은 3기여야 합니다. ② 전체 기간은 10년입니다. ③ 초과 임대차에도 대항력, 갱신요구권, 권리금 보호 등은 적용됩니다. ⑤ 묵시적 갱신 시 임차인만 해지 통지가 가능합니다.

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30. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 공용부분(共用部分)에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 공용부분에 대한 지분은 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 처분할 수 있다.
② 구조상 공용부분(복도, 계단 등)에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요한다.
③ 각 공유자는 공용부분을 지분 비율에 따라 사용할 수 있다.
④ 관리단은 유효한 규약이 없더라도 공용부분의 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 있다.
⑤ 전유부분의 설치·보존의 하자로 타인에게 손해를 입힌 경우 그 하자는 전유부분에 존재하는 것으로 추정한다.

정답: ④

해설: ④ 관리단은 규약이 없어도 지분 비율에 따라 관리비를 청구할 권리가 있습니다. ① 분리 처분이 불가능합니다. ② 구조상 공용부분은 등기를 요하지 않습니다. ③ 지분이 아니라 용도에 따라 사용합니다. ⑤ 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정합니다.

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31. 가등기담보 등에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 공사대금채무를 담보하기 위한 가등기에도 이 법이 적용된다.
② 채권자가 담보권을 실행하여 소유권을 취득하려면 2개월의 청산기간이 지나야 한다.
③ 채무자는 청산금을 지급받기 전까지는 채무를 변제하고 가등기 말소를 청구할 수 있다.
④ 가등기담보권자는 담보권 실행을 위해 경매를 신청할 수 있다.
⑤ 이 법에 따른 담보권 실행의 방법으로 경매를 하는 경우, 가등기담보권은 저당권으로 본다.

정답: ①

해설: ① 가등기담보법은 소비대차(돈 빌림)에 기한 채무에만 적용됩니다. 공사대금, 매매대금 담보 등에는 적용되지 않습니다.

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32. 명의신탁약정(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 명의신탁자가 계약의 당사자가 되는 '3자간 등기명의신탁'에서 수탁자 명의의 등기는 유효하다.
② 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자는 유효하게 소유권을 취득한다.
③ 명의신탁약정의 무효는 악의의 제3자에게 대항할 수 있다.
④ 배우자 명의로 등기한 경우에는 목적과 상관없이 항상 유효하다.
⑤ 명의신탁 사실을 알고 수탁자로부터 부동산을 매수한 제3자는 소유권을 취득하지 못한다.

정답: ②

해설: ② 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우 등기는 유효합니다. ① 3자간 명의신탁 등기는 무효입니다. ③ 제3자에게는 대항하지 못합니다 (절대적 보호). ④ 배우자 등은 불법 목적이 없을 때만 유효입니다. ⑤ 제3자는 선·악을 불문하고 소유권을 취득합니다.

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33. 매매의 일방예약에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 예약완결권은 형성권으로서 그 행사기간은 원칙적으로 20년이다.
② 예약완결권은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
③ 예약완결권의 행사기간이 지났더라도 부동산을 인도받아 점유하고 있다면 소멸하지 않는다.
④ 예약완결권은 재판상으로만 행사하여야 한다.
⑤ 예약완결권은 상대방의 승낙이 있어야 효력이 발생한다.

정답: ②

해설: ② 예약완결권 행사의 의사표시만으로 본계약이 성립합니다. ① 기간은 10년입니다. ③ 점유 중이라도 기간이 지나면 소멸합니다. ④ 재판 외 행사도 가능합니다. ⑤ 승낙은 필요 없습니다.

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34. 착오, 사기, 강박에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 아파트 단지 인근에 공동묘지가 조성된 사실을 고지하지 않은 것은 기망행위에 해당한다.
② 대리인의 기망행위에 의해 계약이 체결된 경우, 본인이 선의이더라도 상대방은 취소할 수 있다.
③ 제3자의 사기에 의해 의사표시를 한 경우, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때만 취소할 수 있다.
④ 교환계약의 당사자가 목적물의 시가를 묵비한 것은 원칙적으로 기망행위이다.
⑤ 강박상태를 벗어나기 전에는 취소권의 추인이 인정되지 않는다.

정답: ④

해설: ④ 교환계약에서 시가를 침묵하거나 허위로 높은 가격을 말한 것은 기망행위에 해당하지 않는다는 것이 판례입니다.

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35. 지상권 및 분묘기지권에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 지상권자의 지상권갱신청구권은 행사 즉시 효력이 발생하는 형성권이다.
② 담보목적의 지상권은 피담보채권이 소멸해도 존속한다.
③ 분묘기지권을 시효취득한 자는 소유자의 지료 청구가 있는 날부터 지료를 지급할 의무가 있다.
④ 분묘기지권에는 새로운 분묘를 설치할 권능이 포함된다.
⑤ 지상권자는 건물 소유권을 유보한 채 지상권만을 양도할 수는 없다.

정답: ③

해설: ③ 대법원 전원합의체 판례에 따라 시효취득자는 지료 청구일부터 지료 지급 의무가 있습니다. ① 갱신청구권은 청구권입니다. ② 담보지상권은 채권 소멸 시 함께 소멸합니다. ④ 새로운 설치는 허용되지 않습니다. ⑤ 분리 양도가 가능합니다.

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36. 법률행위의 무효와 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 취소할 수 있는 법률행위를 추인한 후에는 다시 취소하지 못한다.
② 무효인 법률행위는 추인하여도 원칙적으로 그 효력이 생기지 않는다.
③ 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 10년, 법률행위를 한 날로부터 3년 내에 행사해야 한다.
④ 무권리자의 처분행위를 권리자가 추인하면 계약 시에 소급하여 효력이 발생한다.
⑤ 법정대리인은 취소 원인이 소멸하기 전에도 취소할 수 있는 법률행위를 추인할 수 있다.

정답: ③

해설: ③ 취소권 행사 기간은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년입니다. 기간 설정이 서로 바뀌었습니다.

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37. 물권법정주의 및 물권적 청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 온천에 관한 권리는 관습법상의 물권이다.
② 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효의 대상이 된다.
③ 물권적 청구권은 물권과 분리하여 양도할 수 있다.
④ 소유자는 소유권을 방해할 염려가 있는 자에 대해 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
⑤ 저당권자는 목적물 반환청구권을 가진다.

정답: ④

해설: ④ 민법 제214조에 따른 방해예방청구권 내용입니다. ① 온천권은 물권이 아닙니다. ② 소유권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않습니다. ③ 분리 양도가 불가능합니다. ⑤ 저당권자는 점유하지 않으므로 반환청구권이 없습니다.

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38. 임대차의 비용상환 및 지상물매수청구권에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 임차인은 지출한 유익비에 대하여 가액 증가가 현존한 때에 한하여 상환 청구가 가능하다.
② 지상물매수청구권은 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에도 인정된다.
③ 임차인의 부속물매수청구권을 배제하는 약정은 임차인에게 불리하면 무효이다.
④ 유익비 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월 내에 행사해야 한다.
⑤ 지상물매수청구권의 행사에 앞서 반드시 계약 갱신을 먼저 청구해야 한다.

정답: ②

해설: ② 차임 연체 등 임차인의 잘못(채무불이행)으로 해지된 경우에는 지상물 및 부속물 매수청구권이 인정되지 않습니다.

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39. 부동산 계약금에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다.
② 중도금을 지급한 후에는 특별한 사정이 없는 한 계약금 배액 상환에 의한 해제가 불가능하다.
③ 해약금에 기해 계약을 해제하는 경우 원상회복의 문제가 발생한다.
④ 계약금만 수령한 상태에서 매도인이 대금 지급 청구 소송을 제기했더라도 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있다.
⑤ 토지거래허가를 받은 것만으로는 이행의 착수로 볼 수 없다.

정답: ③

해설: ③ 해약금에 의한 해제는 이행의 착수 전(계약 초기)에 하는 것이므로, 원상회복 의무가 발생하지 않습니다.

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40. 전세권의 소멸과 효력에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 전세권 소멸 시 전세금 반환의무와 목적물 인도 및 말소등기 서류 교부의무는 동시이행관계에 있다.
② 전세권자가 목적물을 개량하기 위해 지출한 필요비는 상환 청구할 수 없다.
③ 건물 일부 전세권자는 건물 전체에 대해 경매를 신청할 수 있다.
④ 전세권자가 설정자의 동의 없이 전전세한 경우 전세권은 소멸한다.
⑤ 존속기간 만료 후에는 전세권의 용익물권적 성격이 강화된다.

정답: ①

해설: ① 민법 제317조에 따른 동시이행 관계입니다. ② 전세권자는 수선의무가 있어 통상의 필요비는 청구하지 못합니다. ③ 일부 전세권자는 전체 경매 신청이 불가능합니다. ④ 전전세는 자유롭게 가능하며 소멸 사유가 아닙니다. ⑤ 만료 후 용익적 권능은 소멸하고 담보적 권능만 남습니다.

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학습 조언: 민법은 단순 암기보다 조문과 판례의 논리적 연결이 중요합니다. 특히 최근 시험에서는 사례형 문제와 '옳은 것을 모두 고른 것' 유형의 비중이 매우 높으므로, 위 예상문제들을 통해 각 권리의 성질(형성권 여부, 소급효 유무 등)을 정확히 구분하는 훈련을 반복하시기 바랍니다. 합격을 응원합니다!

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