제37회(2026년도) 공인중개사 자격시험 대비 **제1과목 부동산학개론** 예상문제 40문항

제37회(2026년도) 공인중개사 자격시험 대비 제1과목 부동산학개론 예상문제 40문항입니다. 과거 26회부터 36회까지의 기출문제 유형과 빈출 테마를 철저히 분석하여 실제 시험과 유사한 스타일로 구성하였습니다.

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[제1과목 : 부동산학개론 예상문제]

1. 부동산학에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다.
② 부동산학의 연구대상은 부동산현상과 부동산활동을 포함한다.
③ 부동산학의 접근방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 기술적·경제적·법률적 측면의 복합개념으로 이해하여 이론을 구축하는 방법이다.
④ 부동산학은 순수과학이 아닌 응용과학의 성격을 지닌다.
⑤ 부동산학의 일반원칙 중 효율성의 원칙은 부동산 거래의 안전을 최우선으로 하는 원칙이다.

• 정답: ⑤
• 해설: 거래의 안전을 강조하는 것은 '안전성의 원칙'입니다. 효율성의 원칙은 부동산 자원의 최유효이용을 통해 경제적 가치를 극대화하는 것을 강조합니다.

2. 토지의 자연적 특성 중 부증성(非生産性)으로 인해 발생하는 현상으로 틀린 것은?
① 토지의 물리적 공급곡선을 완전비탄력적(수직선)으로 만든다.
② 토지이용을 집약화시키며, 지대 또는 지가를 발생시킨다.
③ 매립이나 산지 개간을 통한 토지 면적의 증가는 용도적 공급의 증가에 해당한다.
④ 토지의 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각이론의 적용을 가능하게 한다.
⑤ 토지 시장에서 수요자 경쟁을 야기하며 최유효이용의 근거가 된다.

• 정답: ④
• 해설: 토지의 소모가 없어 재생산이론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는 것은 '영속성'의 특징입니다.

3. 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것은?
① 필지(筆地)는 지번이 붙는 토지의 등록단위이며 법률적 개념이다.
② 나지(裸地)는 지상에 건축물이 있고 사법상의 제한은 없으나 공법상 제한을 받는 토지이다.
③ 빈지(濱地)는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지이다.
④ 후보지(候補地)는 택지·농지·임지지역 내에서 세부지역 간 용도가 전환되고 있는 토지이다.
⑤ 이행지(移行지)는 임지지역·농지지역·택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 토지이다.

• 정답: ①
• 해설: ② 나지는 정착물이 없고 사법상 권리가 설정되어 있지 않은 토지입니다. ③ 수면 밑으로 잠긴 땅은 '포락지'입니다. ④, ⑤ 후보지는 대분류 상호 간(택지↔농지 등), 이행지는 소분류 내(주거→상업 등) 전환 중인 토지입니다.

4. 부동산 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정함)
① 가격이 상승하면 수요량이 감소하는 현상을 수요의 법칙이라 한다.
② 해당 부동산 가격 이외의 요인이 변하여 수요곡선 자체가 이동하는 것을 수요의 변화라 한다.
③ 주택가격의 상승이 기대되면 수요곡선은 우측으로 이동한다.
④ 대체재인 아파트 가격이 상승하면 오피스텔의 수요는 감소한다.
⑤ 보완재 가격의 하락은 해당 부동산의 수요를 증가시켜 수요곡선을 우측으로 이동시킨다.

• 정답: ④
• 해설: 아파트와 오피스텔이 대체재 관계라면, 아파트 가격 상승 시 아파트 수요는 줄고 대신 오피스텔 수요가 증가합니다.

5. A지역 오피스텔 수요함수는 $Qd = 600 - 2P$, 공급함수는 $Qs = 100 + 3P$이다. 균형가격과 균형거래량은? (P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량임)
① 균형가격: 100, 균형거래량: 400
② 균형가격: 100, 균형거래량: 500
③ 균형가격: 120, 균형거래량: 360
④ 균형가격: 120, 균형거래량: 460
⑤ 균형가격: 150, 균형거래량: 300

• 정답: ①
• 해설: $600 - 2P = 100 + 3P \rightarrow 500 = 5P \rightarrow P = 100$. 가격 100을 함수에 대입하면 $Q = 600 - 2(100) = 400$입니다.

6. 수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 절댓값을 기준으로 함)
① 수요곡선이 수직선이면 가격탄력성은 0이며 이를 완전비탄력적이라 한다.
② 대체재가 많을수록 수요의 가격탄력성은 탄력적이 된다.
③ 관찰 기간이 길어질수록 수요의 가격탄력성은 작아진다.
④ 용도가 다양할수록 수요의 가격탄력성은 탄력적으로 변한다.
⑤ 수요가 비탄력적일 때 임대료를 인상하면 임대업자의 총수입은 증가한다.

• 정답: ③
• 해설: 부동산 수요의 관찰 기간이 길어질수록 소비자가 가격 변화에 적응하거나 대체재를 찾을 시간이 충분해지므로 탄력성은 더 커집니다.

7. 거미집이론에 따른 각 시장의 모형 형태가 옳은 것은? (단, P는 가격, Q는 수량임)
○ A시장: 수요함수 $P = 100 - Qd$, 공급함수 $P = 20 + 2Qs$
○ B시장: 수요곡선 기울기 $-0.8$, 공급곡선 기울기 $0.6$
① A: 수렴형, B: 발산형
② A: 발산형, B: 수렴형
③ A: 수렴형, B: 수렴형
④ A: 발산형, B: 발산형
⑤ A: 순환형, B: 수렴형

• 정답: ①
• 해설: A시장은 수요기울기 절댓값(1) < 공급기울기 절댓값(2)이므로 수렴형입니다. B시장은 수요기울기 절댓값(0.8) > 공급기울기 절댓값(0.6)이므로 발산형입니다.

8. 부동산 시장의 효율성에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 약성 효율적 시장에서는 과거의 정보를 분석하여 초과이윤을 얻을 수 없다.
② 준강성 효율적 시장은 공표된 새로운 정보가 즉각 시장가치에 반영되는 시장이다.
③ 강성 효율적 시장은 아직 공표되지 않은 내부 정보까지 모두 반영된 시장으로 초과이윤 획득이 불가능하다.
④ 할당 효율적 시장은 정보의 비용과 정보의 가치가 일치하여 초과이윤이 존재하지 않는 시장이다.
⑤ 준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 통해 항상 초과이윤을 얻을 수 있다.

• 정답: ⑤
• 해설: 준강성 효율적 시장에서는 이미 모든 공표된 정보가 반영되어 있으므로, 공표된 정보를 바탕으로 하는 기본적 분석으로는 초과이윤을 얻을 수 없습니다.

9. 리카도(D. Ricardo)의 차액지대설에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 지대는 토지의 비옥도 차이에 따른 농작물 수확량의 차이로 발생한다.
② 토지 소유 자체만으로 지대가 발생하므로 최열등지에서도 지대를 요구할 수 있다.
③ 지대는 수송비 절약액이 곧 지대가 된다는 위치지대설의 핵심이다.
④ 지대는 생산비이며 비용으로 취급되어야 한다고 주장한다.
⑤ 비옥도와 상관없이 토지의 사유화로 인해 지대가 발생한다고 본다.

• 정답: ①
• 해설: ②, ⑤는 마르크스의 절대지대설에 대한 설명입니다. ③은 튀넨의 위치지대설입니다.

10. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 버제스(E. Burgess)의 동심원이론에 따르면 통근자 지대는 도심에서 가장 가까운 곳에 위치한다.
② 호이트(H. Hoyt)의 선형이론은 도시의 성장이 주요 교통 노선을 따라 부채꼴 모양으로 확대된다고 본다.
③ 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론은 도시가 하나의 중심에서 원을 그리며 확대된다고 본다.
④ 선형이론에서는 고소득층 주거지가 공장지대와 인접하여 형성된다고 주장한다.
⑤ 다핵심이론의 핵심 발생 요인으로는 이질적인 활동 간의 집적 이익이 포함된다.

• 정답: ②
• 해설: ① 통근자 지대는 가장 외곽에 위치합니다. ③ 하나의 중심은 버제스의 동심원이론입니다. ④ 고소득층 주거지는 교통망 축에 위치하며 불량지구(공장 등)와 떨어져 형성됩니다. ⑤ 이질적 활동은 서로 분리(배제)하려는 경향이 있습니다.

11. 정부의 부동산 시장 개입에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 정부가 시장에 개입하는 이유에는 시장 실패의 보완과 소득 재분배 등이 있다.
② 직접적 개입 방식에는 세금 부과, 개발부담금 징수, 보조금 지급 등이 있다.
③ 토지은행(토지비축제도)은 정부가 간접적으로 시장에 개입하는 수단이다.
④ 부(-)의 외부효과가 발생하면 시장에서는 해당 재화가 과소 생산되는 경향이 있다.
⑤ 조세 정책은 자원 배분 기능은 있으나 소득 재분배 기능은 발휘할 수 없다.

• 정답: ①
• 해설: ②, ③ 세금, 부담금 등은 간접 개입이며, 토지은행은 공공기관이 직접 매수·보유하므로 직접 개입 방식입니다. ④ 부(-)의 외부효과는 사회적 비용을 반영하지 않아 과다 생산됩니다.

12. 임대료 규제 및 보조 정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 규제 가격은 시장 균형 가격보다 낮음)
① 임대료 규제는 장기적으로 임대주택의 질적 수준을 저하시킬 수 있다.
② 임대료 규제는 기존 임차인의 주거 이동을 저하시키는 원인이 된다.
③ 임대료 보조는 저소득층의 실질소득을 증가시켜 주거 환경 개선에 기여한다.
④ 임대료 규제는 장기적으로 민간 임대주택의 공급량을 증가시킨다.
⑤ 주택바우처(Housing Voucher)는 임차인에게 임대료 일부를 지원하는 직접 보조의 한 형태이다.

• 정답: ④
• 해설: 임대료 규제는 임대인의 수익성을 악화시켜 장기적으로 임대주택의 공급을 감소시킵니다.

13. 부동산 투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거할 수 있는 위험이다.
② 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 해당 투자안을 채택한다.
③ 무위험률(예: 국채 금리)의 상승은 투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
④ 위험회피형 투자자는 동일한 수익률 하에서 위험이 높은 투자안을 선호한다.
⑤ 표준편차나 분산은 투자안의 위험을 측정하는 척도로 사용된다.

• 정답: ⑤
• 해설: ① 체계적 위험은 시장 전체의 위험으로 제거가 불가능합니다. ② 기대수익률이 요구수익률보다 클 때 투자합니다. ③ 무위험률 상승은 요구수익률을 상승시킵니다. ④ 위험이 낮은 안을 선호합니다.

14. 부동산 투자 분석 기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 순현재가치(NPV)는 '현금유입의 현가 - 현금유출의 현가'로 계산한다.
② 내부수익률(IRR)은 순현재가치를 '0'으로 만드는 할인율이다.
③ 수익성지수(PI)가 1보다 크면 해당 투자안의 타당성이 있다고 판단한다.
④ 회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다는 단점이 있다.
⑤ 순현재가치법은 할인율로 내부수익률을 사용한다.

• 정답: ⑤
• 해설: 순현재가치법은 할인율로 투자자의 '요구수익률'을 사용합니다.

15. 총투자액 10억원, 저입당보비율(LTV) 60%, 지분투자액 4억원, 순영업소득 연 1억 2,000만원, 부채서비스액 연 8,000만원일 때 부채감당률(DCR)은?
① 1.2
② 1.5
③ 1.8
④ 2.0
⑤ 2.5

• 정답: ②
• 해설: 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 = $1.2\text{억} / 0.8\text{억} = 1.5$입니다.

16. 다음 중 저당담보부증권(MBS)에 관한 설명으로 옳은 것은?
① MPTS는 지분형 증권으로 관련 위험(조기상환, 채무불이행)을 발행자가 모두 부담한다.
② MBB는 채권형 증권으로 원리금 수취권과 저당권을 모두 투자자가 가진다.
③ MPTB는 원리금 수취권은 투자자가, 저당권은 발행자가 가지는 혼합형 증권이다.
④ CMO는 상환 우선순위와 만기가 동일한 단일 트랜치로 구성된 증권이다.
⑤ 조기상환 위험을 투자자가 부담하는 유형은 MBB가 유일하다.

• 정답: ③
• 해설: ① MPTS는 위험을 투자자가 부담합니다. ② MBB의 권리는 모두 발행자가 가집니다. ④ CMO는 만기와 이자율이 다양한 여러 개의 트랜치로 구성됩니다. ⑤ MBB는 발행자가 조기상환 위험을 부담합니다.

17. 대출 상환 방식에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 대출 금액과 금리 등 조건은 동일함)
① 원금균등상환방식은 매기 상환하는 원리금이 점차 감소한다.
② 원리금균등상환방식은 매기 상환하는 원리금 중 원금상환액이 점차 증가한다.
③ 체증(점증)상환방식은 초기에 소득이 낮은 사회초년생에게 유리하다.
④ 대출 초기 원리금 상환액은 원금균등방식이 원리금균등방식보다 크다.
⑤ 총 대출 기간 만료 시 누적 원리금 상환액은 원금균등방식이 가장 크다.

• 정답: ⑤
• 해설: 누적 원리금 상환액은 원금 회수가 늦은 방식일수록 이자 부담이 커지므로, 만기일시상환 > 체증상환 > 원리금균등 > 원금균등 순으로 큽니다. 즉, 원금균등방식이 가장 작습니다.

18. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 실체형 회사가 아닌 명목회사(Paper Company)의 형태이다.
② 자산의 투자·운용 업무를 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
③ 설립 자본금은 3억원 이상이어야 한다.
④ 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며 상근 임원을 둘 수 있다.
⑤ 주주 1인당 주식 소유 한도(1인당 주식소유제한)가 적용된다.

• 정답: ④
• 해설: 위탁관리 및 기업구조조정 REITs는 명목회사이므로 지점을 설치할 수 없고 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없습니다.

19. 부동산 마케팅 전략에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 4P Mix는 제품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 판매촉진(Promotion)으로 구성된다.
② STP 전략은 시장 세분화(Segmentation), 표적 시장 선정(Targeting), 포지셔닝(Positioning)이다.
③ AIDA는 소비자의 심리 변화 단계인 주의, 관심, 욕망, 행동을 의미한다.
④ 관계 마케팅 전략은 공급자와 소비자의 일회성 거래를 중시하는 전략이다.
⑤ 시장점유 마케팅은 공급자 중심의 마케팅 전략이다.

• 정답: ④
• 해설: 관계 마케팅은 공급자와 소비자 간의 지속적인 관계를 유지하여 마케팅 효과를 도모하는 전략입니다.

20. 부동산 관리 방식 중 위탁관리방식에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 관리 업무의 타성을 방지할 수 있고 전문성을 발휘할 수 있다.
② 소유자의 지휘 통제력이 강하고 의사결정이 신속하다.
③ 관리 요원의 안일화가 발생하기 쉬워 관리의 효율성이 낮다.
④ 기밀 유지 및 보안 관리가 자치관리보다 유리하다.
⑤ 대형 건물의 관리보다 소규모 건물의 관리에 주로 활용된다.

• 정답: ①
• 해설: ②, ③, ④는 자치관리(직접관리)의 특징입니다. 위탁관리는 기밀 유지가 어렵지만 전문업자를 통해 효율성을 높일 수 있어 대형 건물 관리에 유용합니다.

21. 부동산 개발의 위험 중 법률적 위험을 줄이기 위한 방법으로 가장 적절한 것은?
① 공사 기간의 연장을 방지하기 위해 정액도급계약을 체결한다.
② 시장성 분석을 통해 임대율을 높인다.
③ 토지이용계획이 확정된 토지를 구입한다.
④ 적정 분양가를 책정하여 미분양 위험을 해소한다.
⑤ 효율적인 자금 관리를 위해 에스크로우(Escrow) 계좌를 활용한다.

• 정답: ③
• 해설: 용도지역 변경이나 인허가 등 제도적 변화로 인한 법률적 위험을 줄이려면 이용계획이 확정된 토지를 사는 것이 가장 효과적입니다.

22. 다음에서 설명하는 민간투자 사업방식은?
○ 사회기반시설의 준공(B)과 동시에 소유권이 정부 등에 귀속(T)되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설 운영권(O)을 가지고 수익을 내는 방식이다.
○ 주로 도로, 터널 등 시설이용료를 징수할 수 있는 시설에 활용된다.
① BTO 방식
② BTL 방식
③ BOT 방식
④ BLT 방식
⑤ BOO 방식

• 정답: ①
• 해설: 시설 준공(Build) → 소유권 이전(Transfer) → 운영(Operate) 순서로 진행되는 BTO(Build-Transfer-Operate) 방식입니다.

23. 감정평가의 원칙 중 내부 구성요소 간의 결합이 적정한가를 판단하여 최유효이용을 판정하는 원칙은?
① 적합의 원칙
② 균형의 원칙
③ 기여의 원칙
④ 대체의 원칙
⑤ 변동의 원칙

• 정답: ②
• 해설: 내부적 관계에서 구성요소의 조화를 따지는 것은 '균형의 원칙'입니다. 외부 환경과의 적합성을 따지는 것은 '적합의 원칙'입니다.

24. 원가법에 의한 적산가액 산정 시 감가수정 방법이 아닌 것은?
① 정액법
② 정률법
③ 상환기금법
④ 관찰감가법
⑤ 임대사례비교법

• 정답: ⑤
• 해설: 임대사례비교법은 임대료를 산정하는 평가 방법(비교방식)입니다. ①~④는 모두 원가법에서 사용하는 감가수정 방법입니다.

25. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상 부동산의 수익가액은? (단, 환원방법은 직접환원법임)
○ 가능총소득: 5,000만원
○ 공실 및 불량부채: 가능총소득의 10%
○ 영업경비: 500만원
○ 환원율: 10%
① 4억원
② 4.5억원
③ 5억원
④ 5.5억원
⑤ 6억원

• 정답: ①
• 해설: 순영업소득 = $5,000\text{만} \times 0.9 - 500\text{만} = 4,000\text{만}$원. 수익가액 = $4,000\text{만} / 0.1 = 4$억 원입니다.

26. 부동산 가격공시에 관한 법률상 표준지공시지가의 효력으로 틀린 것은?
① 토지 시장의 지가 정보 제공
② 국가·지자체 등이 업무와 관련하여 지가를 산정하는 기준
③ 개별공시지가 산정의 기준
④ 일반적인 토지 거래의 지표
⑤ 주택 시장의 적정 가격 정보 제공

• 정답: ⑤
• 해설: 주택 시장에 정보를 제공하고 과세 기준이 되는 것은 표준주택가격 및 공동주택가격입니다. 표준지공시지가는 '토지'에 한정된 효력을 가집니다.

27. 부동산 관리의 영역 중 '자산관리(Asset Management)'에 해당하지 않는 것은?
① 포트폴리오 관리
② 부동산 투자의 위험 관리
③ 재투자 및 재개발 의사결정
④ 시설의 청소, 보안, 방역 등 일상적 유지
⑤ 매입 및 매각 전략 수립

• 정답: ④
• 해설: 청소, 설비 보수, 보안 등은 소극적 관리인 '시설관리(Facility Management)' 영역입니다.

28. 정부가 공공토지비축제도(토지은행)를 시행하는 주된 목적이 아닌 것은?
① 토지 시장의 안정 도모
② 공익사업 용지의 원활한 공급
③ 사적 토지 소유의 편중으로 인한 보상비 문제 완화
④ 토지의 공적 기능 확대에 따른 효율적 관리
⑤ 저소득층에 대한 직접적인 주거비 임대료 보조

• 정답: ⑤
• 해설: 임대료 보조는 주거복지 정책의 일환이며, 토지은행은 미래의 용지 확보와 시장 안정을 목적으로 하는 직접 개입 수단입니다.

29. 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙에 따라 A시(인구 40만명)와 B시(인구 10만명) 사이에 위치한 C도시(인구 5만명)의 유인 인구 규모는? (단, C도시는 A로부터 10km, B로부터 5km 떨어짐)
① A시: 1.5만명, B시: 3.5만명
② A시: 2.5만명, B시: 2.5만명
③ A시: 3만명, B시: 2만명
④ A시: 3.5만명, B시: 1.5만명
⑤ A시: 4만명, B시: 1만명

• 정답: ②
• 해설: A의 유인력 = $40 / 10^2 = 0.4$. B의 유인력 = $10 / 5^2 = 0.4$. 비율이 1:1이므로 5만 명 중 각각 2.5만 명씩 유인됩니다.

30. 부동산 조세 중 보유 단계에서 부과되는 국세는?
① 취득세
② 재산세
③ 종합부동산세
④ 등록면허세
⑤ 양도소득세

• 정답: ③
• 해설: ① 취득세(지방세/취득), ② 재산세(지방세/보유), ④ 등록면허세(지방세/취득), ⑤ 양도소득세(국세/처분). 보유 단계 국세는 종합부동산세가 유일합니다.

31. 주택법령상 공동주택의 종류로 옳은 것은?
① 아파트, 연립주택, 다세대주택
② 아파트, 다중주택, 다가구주택
③ 연립주택, 다세대주택, 기숙사
④ 다세대주택, 다중주택, 오피스텔
⑤ 아파트, 연립주택, 다가구주택

• 정답: ①
• 해설: 주택법상 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택입니다. 다중주택과 다가구주택은 단독주택에 속합니다.

32. 부동산 투자 시 타인자본을 활용하여 자기자본수익률을 높이는 '정(+)의 레버리지 효과'가 발생하는 조건은?
① 종합수익률 > 저당수익률(대출금리)
② 종합수익률 < 저당수익률
③ 자기자본수익률 < 종합수익률
④ 부채비율이 낮을 때
⑤ 대출 금리가 종합수익률보다 높을 때

• 정답: ①
• 해설: 총자본(종합)수익률이 대출금리보다 높아야 남의 돈을 빌려 투자했을 때 내 몫(자기자본수익률)이 더 커집니다.

33. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?
① 기준시점: 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜
② 동일수급권: 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하는 권역으로 인근지역과 유사지역을 포함함
③ 시산가액: 감정평가 3방식에 의해 도출된 각각의 평가 가액
④ 적산법: 기초가액에 기대이율을 곱하여 구한 소득에 필요제경비를 더하여 임대료를 산정하는 방법
⑤ 수익분석법: 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원하거나 할인하여 가액을 산정하는 방법

• 정답: ⑤
• 해설: ⑤는 수익환원법에 대한 설명입니다. 수익분석법은 기업용 부동산의 임대료를 구하는 방법입니다.

34. 부동산 입지 이론 중 기업이 시장 확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 주장한 '최대수요이론'의 학자는?
① 뢰쉬(A. Losch)
② 베버(A. Weber)
③ 크리스탈러(W. Christaller)
④ 넬슨(R. Nelson)
⑤ 허프(D. Huff)

• 정답: ①
• 해설: 베버는 비용 최소화, 뢰쉬는 수요(시장) 최대화를 강조했습니다.

35. 토지의 영속성(永續性)으로 인한 파생 현상이 아닌 것은?
① 원칙적으로 물리적 감가상각이 배제된다.
② 소유권과 이용권의 분리가 가능하여 임대차 시장이 발달한다.
③ 가치보존력이 우수하여 장기 투자를 통한 자본이득 향유가 가능하다.
④ 일물일가(一物一價)의 법칙이 적용되지 않게 한다.
⑤ 관리의 중요성을 강조하게 한다.

• 정답: ④
• 해설: 일물일가의 법칙 적용을 어렵게 하고 부동산을 개별화시키는 것은 '개별성'의 특징입니다.

36. 주택의 여과과정(Filtering)에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 하향여과란 고소득층이 살던 주택이 노후화되어 저소득층의 사용으로 전환되는 것이다.
② 상향여과란 저소득층 주택이 수선되어 다시 저소득층이 거주하는 현상이다.
③ 주거분리는 소득과 상관없이 무작위로 지역이 나뉘는 것이다.
④ 공가(空家)는 여과과정의 원활한 작동을 방해하는 요소이다.
⑤ 여과과정은 주택의 질적 변화와 무관하다.

• 정답: ①
• 해설: ② 상향여과는 고소득층 유입 시 발생합니다. ③ 주거분리는 소득에 따라 나뉩니다. ④ 공가는 여과과정의 중요한 매개 수단입니다.

37. 부동산 금융의 자금조달 방식 중 지분금융(Equity Financing)에 해당하지 않는 것은?
① 리츠(REITs, 부동산투자회사)
② 조인트벤처(Joint Venture)
③ 부동산 신디케이트(Syndicate)
④ 주택상환사채
⑤ 공모(Public Offering)에 의한 증자

• 정답: ④
• 해설: 주택상환사채는 나중에 주택으로 갚기로 하고 발행하는 '빚(채권)'이므로 부채금융에 해당합니다.

38. 다음 중 건물의 내용연수와 경제적 감가 요인에 해당하는 것은?
① 건물과 부지의 부적응, 인근 지역의 쇠퇴
② 설계 불량, 설비 부족
③ 외관과 디자인의 낙후
④ 건물의 마멸 및 파손
⑤ 냉난방비 과다 발생

• 정답: ①
• 해설: 인근 지역의 환경 변화나 부지와의 부적응 등은 건물 외부 요인이므로 경제적 감가에 해당합니다. ②, ③, ⑤는 내부 기능 문제인 '기능적 감가', ④는 물리적 마멸인 '물리적 감가'입니다.

39. 감정평가의 '공시지가기준법'에 따른 토지 평가 절차가 옳은 것은?
① 표준지 선정 → 사정보정 → 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 그 밖의 요인 보정
② 표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 그 밖의 요인 보정
③ 사례 선정 → 사정보정 → 시점수정 → 가치형성요인 비교 → 면적 비교
④ 재조달원가 산정 → 감가수정 → 적산가액 산출
⑤ 순이익 산정 → 환원율 적용 → 수익가액 산출

• 정답: ②
• 해설: 공시지가기준법은 표준지가 이미 정상이므로 '사정보정' 단계를 거치지 않는 것이 특징입니다.

40. 부동산 가격원칙 중 토지에 건물이 부적합하여 건물 가격이 하락하는 경우 적용되는 원칙은?
① 균형의 원칙
② 적합의 원칙
③ 변동의 원칙
④ 기여의 원칙
⑤ 수익배분의 원칙

• 정답: ②
• 해설: 부동산이 주변 환경(토지나 지역)과 어울리지 않아 가치가 하락하는 것은 외부적 원칙인 '적합의 원칙'과 관련이 있습니다.

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학습 조언: 2026년 시험에서도 계산 문제(탄력성, 거미집, 투자지표, 감정평가)는 약 7~10문항 정도 출제될 것으로 보입니다. 위 문제들을 통해 기본 개념을 정립하고, 숫자를 바꿔가며 반복 계산 연습을 하시길 권장합니다. 합격을 기원합니다!

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