대법원 은 건축물의 하자는 공사 계약에서 정한 내용과 달리 구조적, 기능적 결함이 있거나 거래 관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것으로 보고 있으며, 하자의 판단 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 설계도대로 건축되었는지, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 등 여러 사정을 종합적으로 고려해 판단되어야 한다고 선고하였습니다.(대법원 선고 2008다 16851, 2010.12.9)
건축물의 하자의 발생 원인으로는 건축 과정에서 설계, 시공 또는 감리를 잘못으로 발생하고 있으며, 사용 과정에서 사용자의 부주의 또는 오 사용으로 발생하는 사용상 하자가 있습니다.
건축물 하자 관련 기준(법령)은 민법, 건설산업기본법, 집합건물법, 공동주택관리법, 국가계약법 등으로 모든 하자 보수에 대하여 다루는 건 너무 방대하여 이번 게시글에서는 가장 빈도가 높고, 분쟁이 많은 일반 건축물의 건축공사, 전기공사, 통신공사, 소방공사를 중심으로 작성하겠습니다.
일반 건축물은 보통 4가지(건축, 전기, 통신, 소방) 공종으로 분리발주(계약) 하게 되어있습니다.(민간건축, 공공건축 동일합니다. 물론 예외사항도 있습니다.)
1. 건설공사[건설산업기본법] : 건축, 기계설비, 토목, 조경 등 종합건설공사
2. 전기공사[전기공사업법] : 건축물의 수배전반, 분전반, 조명, 구내배선 등 전기공사
3. 정보통신공사[정보통신공사업법] : 건물 통신선로, 방송설비 등 통신공사
4. 소방시설공사[소방시설공사업법] : 소화전, 스프링클러, 화재탐지설비, 유도등 등 소방공사
일반 건축공사의 하자담보책임기간
일반 건축공사의 경우 도급계약을 체결할 때 관련 법령에 따라 하자담보책임기간을 설정합니다. 단, 도급계약 시 별도 약정한 경우는 제외입니다.
국가계약법 시행령 제60조(공사 계약의 하자담보책임기간)
① 각 중앙관서의 장 또는 계약담당 공무원은 공사의 도급계약을 체결할 때에는 전체 목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중에서 먼저 도래한 날(공사 계약의 부분 완료로 관리ㆍ사용이 이루어지고 있는 경우에는 부분 목적물을 인수한 날과 공고에 따라 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날을 말한다)부터 1년 이상 10년 이하의 범위에서 기획재정부령이 정하는 기간 동안 해당 공사의 하자 보수를 보증하기 위한 하자담보책임기간을 정하여야 한다. 다만, 공사의 성질상 하자 보수가 필요하지 아니한 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
전체 목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 1년 이상 10년 이하의 범위로 규정되어 있으며, 각 공사별 세부사항은 아래와 같습니다.
국가계약법 시행규칙 제70조(하자담보책임기간)
① 각 중앙관서의 장 또는 계약담당 공무원은 영제60조제1항 본문에 따라 공사 계약을 체결할 때에 다음 각 호의 구분에 따른 공사의 종류별 구분에 따라 하자담보책임기간을 정하여야 한다. 다만, 제7호를 제외한 각 공사의 종류 간의 하자 책임을 구분할 수 없는 복합공사인 경우에는 주된 공사의 종류를 기준으로 하여 하자담보책임기간을 정하여야 한다.
1. 「건설산업기본법」에 따른 건설공사: 「건설산업기본법 시행령」 제30조 및 [별표 4]
4. 「전기공사업법」에 따른 전기공사: 「전기공사업법 시행령」 제11조의 2 및 [별표 3의 2]
5. 「정보통신공사업법」에 따른 정보통신공사: 「정보통신공사업법 시행령」 제37조
6. 「소방시설공사업법」에 따른 소방시설공사: 「소방시설공사업법 시행령」 제6조
건축공사의 하자담보책임기간(일반 건축물 1~5년)
건설산업기본법 시행령 별표 4 "건설공사의 종류별 하자담보책임기간"에 따라 1~10년까지 하자담보책임기간이 규정되어 있으며 일반 건축물은 1~5년에 해당합니다.
[별표 4] <개정 2007.12.28>
건설공사의 종류별 하자담보책임기간(제30조 관련)
공사별
세부 공종별
책임 기간
1. 교량
①기둥 사이의 거리가 50m 이상이거나 길이가 500m 이상인 교량의 철근콘크리트 또는 철골구조부
10년
②길이가 500m 미만인 교량의 철근콘크리트 또는 철골구조부
7년
③교량 중 ①·② 외의 공종(교면포장·이음부·난간시설 등)
2년
2. 터널
①터널(지하철을 포함한다)의 철근콘크리트 또는 철골구조부
10년
②터널 중 ① 외의 공종
5년
3. 철도
①교량·터널을 제외한 철도시설 중 철근콘크리트 또는 철골구조
7년
②① 외의 시설
5년
4. 공항·삭도
①철근콘크리트·철골구조부
7년
②① 외의 시설
5년
5. 항만·사방간척
①철근콘크리트·철골구조부
7년
②① 외의 시설
5년
6. 도로
① 콘크리트 포장 도로(암거 및 측구를 포함한다)
② 아스팔트 포장 도로(암거 및 측구를 포함한다)
3년
2년
7. 댐
①본체 및 여수로 부분
10년
②① 외의 시설
5년
8. 상·하수도
①철근콘크리트·철골구조부
7년
②관로 매설·기기설치
3년
9. 관계수로·매립
3년
10. 부지정지
2년
11. 조경
조경시설물 및 조경식재
2년
12. 발전·가스 및 산업설비
①철근콘크리트·철골구조부
7년
②압력이 1제곱센티미터당 10킬로그램 이상인 고압가스의 관로(부대기기를 포함한다)설치공사
5년
③①·② 외의 시설
3년
13. 기타 토목공사
1년
14. 건축
①대형공공성 건축물(공동주택·종합병원·관광숙박시설·관람집회시설·대규모소매점과 16층 이상 기타 용도의 건축물)의 기둥 및 내력벽
②대형공공성 건축물 중 기둥 및 내력벽 외의 구조상
10년
주요부분과 ① 외의 건축물 중 구조상 주요부분
5년
③건축물 중 ①·②와 제15호의 전문공사를 제외한 기타부분
1년
15. 전문공사
①실내의장
1년
②토공
2년
③미장·타일
1년
④방수
3년
⑤도장
1년
⑥석공사·조적
2년
⑦창호설치
1년
⑧지붕
3년
⑨판금
1년
⑩철물(제1호 내지 제14호에 해당하는 철골을 제외한다)
2년
⑪ 철근콘크리트(제1호부터 제14호까지의 규정에 해당하는 철근콘크리트는 제외한다) 및 콘크리트 포장
3년
⑫급배수·공동구·지하저수조·냉난방·환기·공기조화·자동제어·가스·배연설비
2년
⑬승강기 및 인양기기 설비
3년
⑭보일러 설치
1년
⑮⑫·⑭ 외의 건물내 설비
1년
16아스팔트 포장
2년
17보링
1년
18건축물조립(건축물의 기둥 및 내력벽의 조립을 제외하며, 이는 제14호에 따른다)
1년
19온실설치
2년
비고 : 위 표 중 2 이상의 공종이 복합된 공사의 하자담보책임기간은 하자책임을 구분할 수 없는 경우를 제외하고는 각각의 세부 공종별 하자담보책임기간으로 한다.
전기공사의 하자담보책임기간(일반 건축물 전기공사 1년)
전기공사업법 시행령 별표 3의 2에 따라 1~10년까지 하자담보책임기간이 정해져 있으며, 일반 건축물 전기공사의 경우 1년에 해당합니다.
[별표 3의 2] <개정 2016. 12. 30.>
전기공사의 종류별 하자담보책임기간(제11조의 2 관련)
전기공사의 종류
하자담보책임기간
1. 발전설비공사
가. 철근콘크리트 또는 철골구조부
7년
나. 가목 외 시설공사
3년
2. 터널식 및 개착식 전력구 송전ㆍ배전설비공사
가. 철근콘크리트 또는 철골구조부
10년
나. 가목 외 송전설비공사
5년
다. 가목 외 배전설비공사
2년
3. 지중 송전ㆍ배전설비공사
가. 송전설비공사(케이블공사 및 물밑 송전설비공사를 포함한다)
5년
나. 배전설비공사
3년
4. 송전설비공사(제2호 및 제3호 외의 송전설비공사를 말한다)
3년
5. 변전설비공사(전기설비 및 기기설치공사를 포함한다)
3년
6. 배전설비공사(제2호 및 제3호 외의 배전설비공사를 말한다)
가. 배전설비 철탑공사
3년
나. 가목 외 배전설비공사
2년
7. 산업시설물, 건축물 및 구조물의 전기설비공사
1년
8. 그 밖의 전기설비공사
1년
정보통신공사의 하자담보책임기간(일반 건축물 통신공사 1년)
정보통신공사업법 시행령에 따라 1~5년에 하자담보책임기간이 설정되어 있으며, 일반 건축물의 통신공사는 1년에 해당합니다.
정보통신공사업법 시행령 제37조(공사의 하자담보책임)
1. 터널식 또는 개착식 등의 통신구공사: 5년
2. 「전기통신기본법」 제2조제4호에 따른 사업용전기통신설비 중 케이블 설치공사(구내에서 시공되는 공사는 제외), 관로공사, 철탑공사, 교환기설치공사, 전송설비공사, 위성통신설비공사: 3년
3. 제1호 및 제2호의 공사 외의 공사: 1년
소방시설공사의 하자담보책임기간(일반 건축물 소방공사 2~3년)
소방시설공사업법 시행령 제6조에 따라 2~3년으로 규정되어 있으며, 일반건축물(소방시설물 종류에 따라 다르겠지만) 소방공사도 동일하게 2~3년으로 규정되어 있습니다.
소방시설 하자담보기간은 전기소방은 2년, 기계소방의 경우 3년으로 구분되어 있습니다.
소방시설공사업법 시행령 제6조(하자보수 대상 소방시설과 하자보수 보증기간)
1. 피난기구, 유도등, 유도표지, 비상경보설비, 비상조명등, 비상방송설비 및 무선통신보조설비: 2년
2. 자동소화장치, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 간이스프링클러설비, 물분무등소화설비, 옥외소화전설비, 자동화재탐지설비, 상수도소화용수설비 및 소화활동설비(무선통신보조설비는 제외한다): 3년
상기 하자담보책임기간은 일반건축물에 사회통념상? 적용하는 시공사에서 하자 보수 책임 기간을 작성한 내용이며, 건축물의 종류, 공종 및 도급계약 체결 시 약정에 따라 다르게 적용됩니다.
일반 건축물의 하자보수보증금?
건축공사 3%, 전기/통신/소방 2%
국가계약법 시행령 제62조(하자보수보증금)
①법제18조의 규정에 의한 하자보수보증금은 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 계약금액의 100분의 2이상 100분의 10이하로 하여야 한다. 다만, 공사의 성질상 하자보수가 필요하지 아니한 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 하자보수보증금을 납부하지 아니하게 할 수 있다.
②각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 제1항의 규정에 의한 하자보수보증금을 당해 공사의 준공검사후 그 공사의 대가를 지급하기 전까지 납부하게 하고 제60조의 규정에 의한 하자담보책임기간동안 보관하여야 한다.
국가계약법 시행규칙 제72조(하자보수보증금률)
① 각 중앙관서의 장 또는 계약담당 공무원은 공사 계약을 체결할 때에 영제62조제1항 본문의 규정에 의하여 다음 각호의 공종(각 공종간의 하자 책임을 구분할 수 없는 복합공사인 경우에는 주된 공종을 말한다) 구분에 의하여 계약 금액에 대한 하자보수보증금률을 정하여야 한다.
1. 철도ㆍ댐ㆍ터널ㆍ철강교설치ㆍ발전설비ㆍ교량ㆍ상하수도구조물등 중요 구조물 공사 및 조경공사: 100분의 5
