건축공사 공사비 산정 방법(건축물 면적 산출, 평당 공사비, 설계비, 감리 및 CM비용 산정 등)

정확한 공사비를 알기 위해서는 설계를 해야 합니다. 공사 발주를 생각하고 있거나, 사업 예산을 책정하기 위해서 비싼 설계를 발주하여 설계를 진행하기는 어렵겠죠. 공사를 발주하기 전 단계에서 개략적인 공사비 산정 방법에 대하여 이야기를 풀어보고자 합니다.

첫 번째로 건축물의 구축하는 장소, 연면적, 용도 등 기본적인 3가지 확인이 필요합니다.

ㅁ건축물 구축하는 장소는 어디인가요?

공사비를 산정하기 위해서는 건축물을 구축하는 장소, 건축물 연면적, 건축물의 용도 정도의 기본적으로 3가지는 알아야 합니다.

* 건축물을 구축하는 장소의 예를 들어 건축공사 장소의 지목이 일반적인 대지가 아닌 전, 답, 목장용지, 임야, 도로, 구거 등 일반적으로 건축이 불가한 경우에서 건축 허가를 득하기 어렵기 때문입니다. 지목변경을 통해서 건축물을 진행하기 위해서는 부서적인 비용(개발행위허가, 환경영향평가, 지목변경 관련 비용 등)의 책정이 필요합니다.

지목을 확인하는 방법은 국토교통부에서 운영하는 토지이용 규제정보 서비스를 이용하시면 간단히 확인이 가능합니다.

관련 사이트 : http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp

 

 

* 건축물 연면적은 건축물을 100평과 1,000평은 다르겠죠. 연면적을 확인이 필요하고, 건축물의 용도를 알아야 합니다.

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* 건축물의 용도는 주택, 사무실, 대형 청사, 병원, 창고, 축사, 비닐하우스? 등 여러 종류의 건축물이 있겠죠? 따라서 평당 공사비가 많이 차이가 나게 되어있습니다. 건축공사비는 크게 건축, 전기, 기계, 소방으로 구성되어 있는데, 건축비는 큰 차이가 없으나 전기, 기계, 소방의 경우 건축물 용도에 따라 차이가 많이 발생합니다. 창고는 전기공사는 전등? 설치만 해당하겠지만 병원은 전기공사에 병원장비의 대용량 전원, 정전을 대비한 비상발전기와 UPS 등 추가적인 공사비가 많이 발생합니다. 따라서 건축물의 용도를 정확히 파악하는 게 중요합니다. 더 나아가 똑같은 병원이어도 병원 내부에서 어떤 업무를 하는지에 따라서 달라지겠죠? 요양병원과 수술하는 병원을 비교해도.... 건축물의 차이가 확인여 달라지고 공사비 차이가 많이 발생합니다. 너무 세부적으로 들어가는 건 나중에 이야기하고 본 게시물은 개략적으로 이야기하도록 하겠습니다.

관련 사이트(법제처) : http://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%B2%95%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9

 

 

두 번째 건축물의 장소, 연면적, 용도를 파악하셨다면 평당 공사비를 산정해야 합니다.

평당 공사비 산정 방법은 기존에 유사 건축물 공사비 자료를 활용하는 방법이 있습니다. 하지만, 이 글을 보시는 분들은 공사를 많이 발주하는 분들이 아니실 테고, 더욱이 기존에 발주하셨던 유사 건축물이나 공사비 자료 또한 없으시겠죠. 그래서, 조달청과 서울시청에서 유형별 공사비 자료를 매년 공개하였습니다. 조달청은 약 10년 전부터 공개를 하였고, 서울시청은 5년 전에 공개하다 최근에는 공개한 자료가 없네요.

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관련 사이트(조달청) : https://www.pps.go.kr/bbs/selectBoardList.do?boardId=PPS045

조달청 사이트에서 3개년 자료를 다운을 받아주세요.

 

최근에 발간한 "2017 공공건축물 유형별 공사비 분석" 일반청사, 대형청사, 초중고등학교, 대학교 경찰서, 도서관, 수련시설, 체육시설, 전시시설, 의료시설, 연구소, 공장, 창고, 기숙사, 노유자시설, 복지시설, 교정시설 등 다양한 건축물 유형을 구분하여 분석한 자료입니다. 해당 자료를 적용하기 위해서는 앞서서 알아본 건축물 유형과 연면적을 기준으로 적용하며, 발주시점에 맞추어 물가상승율을 감안하여야 합니다.

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또한, 건축물 인증제도(녹색건축 인증, 건축물에너지효율등급, 제로에너지건축물 인증, 지능형건축물의 인증제도 등) 적용시 추가비용을 5%~ 이상은 반영이 필요합니다.

 

아래는 일반청사 공사비 자료입니다. 흔히 이야기하는 평당 공사비가 높은 건축물은 건축공사비가 낮고 다른 공종(전기, 기계 등) 공종이 비율이 높아집니다.

 

 

개략 공사비를 산정하셨다면 추가 부대비용(설계용역, CM 등) 산출이 필요합니다.

설계비의 경우 대한건축사협회 사이트에서 평당공사비로 간단히 산정이 가능합니다. 설계비 산정 근거는 "공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준"으로 산출합니다. 공사비가 중간에 걸쳐있는 경우에는

관련사이트(대한건축사협회) : http://www.kira.or.kr/jsp/main/03/06_02.jsp

 

설계비는 아래와 같이 총공사비, 건축물 용도(종별), 도서의 양(중급)을 선택하여 산출해 주세요. 도서의 양은 일반적으로 중급을 선택해주며 많은 상세도를 요하는 건축물은 상급, 창고 같은 건축물은 기본을 선택합니다.

 

 

 

감리대가 산정은 "건축법"에 따른 감리를 선정하는 방법과 "건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침"에 따른 건설사업관리용역(CM)을 발주할지 먼저 결정해야 합니다.

일반적으로 건축법에 따른 감리는 공사비가 작고(예로 총공사비 50억 원? 이하), 공사관리를 비상주하며 널널하게 관리하거나 발주부서 직원들이 건설기술인력이 풍부하거나 할 때 건축법에 따라 감리업체를 선정하시면 됩니다. 이렇게 적으니..... 애매하죠? 그래서 "사업특성 및 발주처 역량 평가기준"으로 역량을 평가해보시기를 권해드립니다.

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사업특성 및 발주청 역량 평가기준에 따라 아래와 같이 공사관리 방식을 결정하시면 됩니다.

제7조(사업관리방식 배정)

① 사업별 사업관리방식은 제6조의 사업특성 및 발주청 역량 평가 후 다음 각 호의 기준에 따라 1차적으로 각 사업에 대하여 적합한 사업관리방식을 배정한다.

1. 평가점수(총점) 80점 이상 : 건설사업관리(시공단계에서 감독 권한대행 등 건설사업관리를 적용한다)

2. 평가점수(총점) 65점 이상 : 건설사업관리(시공단계에서 감독 권한대행 등 건설사업관리를 적용할 수 있다)

3. 평가점수(총점) 50점 이상 : 건설사업관리(시공단계에서 감독 권한대행 등 건설사업관리를 적용하지 아니한다)

4. 평가점수(총점) 50점 미만 : 직접감독

 

 

CM용역으로 발주를 진행하시면, "건설사업관리 대가기준(국토교통부고시)"에 따라 대가를 산정하시면 됩니다.

건설사업관리 대가기준에 따라 대가를 산정하시면 됩니다. 했지만.... 이게 말처럼 쉽지가 않습니다. 건설사업관리기술자의 업무분류, 단계 기본업무, 적용수량단위, 기준인월수, 보정계수 및 난이도 등에 따라 대가가 많이 상이해집니다. 따라서 사업을 준비하는 단계에서 건축법에 따른 감리인지 건설사업관리방식에 따른 CM인지 결정이 우선이고, 건축법에 감리는 대한건축사협회의 자동 계산식으로 산정하고 건설사업관리방식으로 산정시 개략적인 금액을 전면책임감리 대가기준으로 간략히 산정하기도 합니다. 전면책임감리 대가기준 보다 약간? 많은 비용으 건설사업관리(CM)으로 투입이 됩니다.

 

공사비 산정하는 방법에 대하여 간단히 작성하려고 하였으나... 작성하고 보니 좀 복잡해 보이네요. 공사비 산정은 아주 개략적으로 다루면 아주 단순하고.... 깊게 파고들면 끝도 없이 파고들 수 있습니다. 사업 초기 단계에서는 적당한 선에서 개략공사비를 산정이 필요하겠네요.