경매시 전세 보증금 보호방법!(임대차보호법, 보증보험)

최근 주택 보증금 관련하여 법원에서 경매를 진행하였고 배당금 관련한 경험이 있습니다. 그 일련의 과정에서 자신의 주택 전세 보증금 보호 방법에 대하여 경험하였던 일련의 과정을(보증금 보호 방법) 정리해보고 합니다.

 

1. 대법원 인터넷 등기소에서 부동산 열람이 첫 번째 필수 코스!

너무나 당연한 이야기? 라 들릴지 모르겠지만 보증금 보호의 첫 번째 필수 코스는 바로 부동산 등기의 열람입니다. 자신이 거주하려는 주택의 등기를 열람하고 등기에 전세권 설정, 근저당권 설정 등 선순위로 설정되어있는지 그리고 그 금액이 얼마인지를 거주하고자 하는 주택시세와 비교를 해보아야 합니다. 그 금액이 50%를 상회한다면, 그 주택은 한번 더 고려해보아야 합니다. 경매 시 낙찰이 50% 이하로 떨어지는 경우가 많이 있습니다.(경매 시 배당금 지급 시 자기의 배당 순서가 오기도 전에 배당금이 소멸되어 배당받을 보증금이 한 푼도 없는 경우가 생기더군요) 제가 경험한 주택도 50% 낙찰되었습니다.

www.iros.go.kr/

대법원 인터넷등기소

 

 

 

2. 보증금이 소액임차인에 포함되는지?

소액임차인이란 주택임대차 보호법에는 소액임차인의(우선변제를 받을 임차인의 범위) 범위를 정하고 있습니다. 소액임차인은 등기부등본의 선순위 채권(전세권 설정, 근저당권자 등)보다 우선 보증금을 배당받을 수 있습니다. 

 

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 

법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 

1. 서울특별시: 1억 1천만 원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억 원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시:6천만 원

4. 그 밖의 지역: 5천만 원

과밀억제권역 : 1억 원

1. 서울특별시(1.1억 원) 2. 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천 경제 자유구역(인천 경제 자유구역(경제 자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다] 3. 의정부시 4. 구리시 5. 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다) 6. 하남시 7. 고양시 8. 수원시 9. 성남시 10. 안양시 11. 부천시 12. 광명시 13. 과천시 14. 의왕시 15. 군포시 16. 시흥시[반월 특수지역(시흥시[반월 특수지역(반월 특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

 

위에서 서술한 소액임차인의 모든 보증금을 최우선 배당하는 것이 아니라 일정액을 정하여 "최우선 소액보증금"을 배당해주고 있습니다. 그 일정 금액의 범위는 아래와 같습니다.

경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자 보다 우선하여 변제(배당) 받을 수 있습니다. 

 

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 

1. 서울특별시:3천700만 원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만 원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 2천만 원

4. 그 밖의 지역: 1천700만 원

 

위에서 서술한 일정 금액이 적으면 작을 수 있겠지만, 내가 경험하였던 주택의 경우 "그 밖의 지역"에 해당하였고 소액임차인의 범위가 5,000만 원으로, 전세금이 5,000만 원보다 약간 상회한 금액(5,100만 원)이라...... 보증금 중 일정액 1,700만 원도 배당받지 못하였습니다. 

 

 

 

 

 

3. 보증금이 소액임차인 범위를 벗어난다면?  "전세보증금 반환보증" 가입!

전세보증금이 소액임차인 범위에 벗어난다면 전세보증금 반환보증 가입이 필요합니다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 전세보증금 반환 불가할 경우 보증사에서 전세보증금 반환을 책임지는 보증입니다. 어디까지나 "전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품"이라 100% 보증금 반환되지는 않습니다. 그래도 최소한도의 장치이니 가입이 필요합니다.

 

보증보험에 가입 안 되는 물건에 대해서는 한 번쯤 고민해보아야 합니다. 문제가 있는 물건에 대해서는 보증가입이 안되니.... 보증보험 가입 가능 여부만 물어보아도! 괜찮은 물건인지 아닌지 파악 아는 가늠자? 가 되리라 생각됩니다.

 

전세보증금 반환보증은 "주택도시 보증 공사"에서 가입이 가능합니다.

www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y

HUG 주택도시보증공사

 

 

 

자신의 보증금이 소중하다면 최소한 위 3가지(등기부등본 열람, 소액임차인 조건, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부) 확인이 필요합니다. 반드시 확인하시어 전세보증금이 날아가는 경험을 하지 않기를 바라며 이 글을 마칩니다.