설계변경에 따른 공사비 증감 처리 절차 완벽 가이드 (2026년 최신판)

설계변경에 따른 공사비 증감 처리 절차 완벽 가이드 (2026년 최신판)

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들어가며

건설공사의 수행 과정에서는 설계 단계에서 예견하지 못한 현장 여건이 발생할 수 있고, 설계의 하자나 법규 변동 등으로 불가피하게 설계가 부적합해질 수 있다(citation:4). 또한 발주자가 공사 범위를 변경하거나 추가 공사, 시공 방법의 변경 등을 지시하는 사례도 빈번하게 나타난다(citation:2).

이렇게 설계변경이 발생하면 원래의 공사계약 금액을 증액하거나 감액하는 계약금액의 조정이 반드시 수반된다(citation:4). 그런데 실무에서는 설계변경의 인정 범위, 단가 적용 기준, 협의 절차 등에서 발주자와 시공자 사이에 분쟁이 잦다.

이 글에서는 설계변경의 개념과 법적 근거, 계약금액 조정 기준, 실정보고 절차, 그리고 2026년 현재의 제도 변화까지 설계변경에 따른 공사비 증감 처리의 전 과정을 체계적으로 정리한다.

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1. 설계변경의 개념과 법적 근거

1-1. 설계변경이란?

건설공사의 시공 중 현장상황이 설계도서와 맞지 않거나, 주위 상황이나 공사 여건 등에 사정변경이 발생하거나, 혹은 신기술이나 신공법의 개발에 따라 원래의 설계사항을 변경하는 것을 설계변경이라고 한다(citation:4). 설계변경은 원칙적으로 설계도서, 즉 공사시방서, 설계도면, 현장설명서, 물량내역서 등의 변경을 수반하게 된다(citation:4).

1-2. 설계변경의 법적 근거

국가계약법

「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제19조에서는 설계서가 불분명·누락·오류 등으로 부적합하거나, 설계도면과 내역서·시방서가 상호 모순되는 경우, 또는 설계서와 현장 상태가 불일치한 경우 등에는 설계변경을 허용하고 있다(citation:2).

공사계약 일반조건

「공사계약 일반조건」 제19조에서는 설계변경의 요건으로서 다음 4가지를 규정하고 있다(citation:2).

요건	설명
설계서의 불분명·누락·오류	설계서의 내용이 불분명하거나 누락·오류 또는 상호 모순되는 점이 있을 경우
현장 상태와 불일치	지질, 용수 등 공사 현장의 상태가 설계서와 다를 경우
신기술·신공법의 사용	새로운 기술·공법의 사용으로 공사비 절감 및 시공 기간 단축 등의 효과가 현저할 경우
기타 발주기관의 인정	해당 공사의 일부 변경이 수반되는 추가 공사의 발생, 특정 공종의 삭제, 공정 계획의 변경, 시공 방법의 변경 등

민간건설공사 표준도급계약서

민간공사의 경우 「민간건설공사 표준도급계약서」 일반조건 제21조 제1항에서 "설계서의 내용이 공사현장의 상태와 일치하지 않거나 불분명, 누락, 오류가 있을 때 또는 시공에 관하여 예기하지 못한 상태가 발생되거나 사업계획의 변경 등으로 인하여 추가 시설물의 설치가 필요한 때에는 도급인은 설계를 변경하여야 한다"고 규정하고 있다(citation:4).

특히 민간건설공사에서는 설계서에 기재가 없는 암반 등 공사 장애물의 출현이나 예상하지 못한 대규모 홍수 등 천재지변에 준하는 사유도 설계변경의 사유가 된다고 할 수 있다(citation:4).

1-3. 설계변경의 허용 여부

무엇보다도 건설공사 중 설계변경이 허용되느냐 혹은 허용되지 않느냐 하는 기본적인 문제가 대두되는데, 이 문제는 원칙적으로 계약해석의 문제이고 당사자 사이의 합의에 따라 결정된다고 할 수 있다(citation:4).

건설산업기본법 제22조 제5항은 "건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우"로서 "계약체결 이후 설계변경, 경제상황의 변동에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우"에는 그 부분에 한정하여 무효로 한다고 규정하고 있다(citation:4).

다만, 도급인이나 수급인의 이익을 침해하는 일방적인 설계변경은 허용되지 않는다고 보아야 한다(citation:4).

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2. 설계변경 시 계약금액 조정 기준

2-1. 4가지 조정 기준 (관급공사)

계약 담당 공무원은 설계변경으로 시공 방법의 변경, 투입 자재의 변경 등 공사량의 증감이 발생하는 경우, 다음의 4가지 기준 가운데 어느 하나에 의거하여 계약금액을 조정해야 한다(citation:2).

기준 1: 산출내역서에 계약단가가 있는 품목의 경우

증감된 공사량의 단가는 산출내역서상의 단가, 즉 '계약단가'로 한다. 다만, 계약단가가 예정가격의 단가보다 높은 경우로서 물량이 증가하게 되는 경우, 그 증가된 물량에 대한 적용 단가는 '예정가격 단가'로 한다(citation:2).

기준 2: 산출내역서에 없는 신규 비목의 경우

산출내역서에 포함되어 있지 아니한 신규 비목의 단가는 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가와 낙찰률 범위 내에서 협의하여 결정한다(citation:2).

기준 3: 발주자가 설계변경을 요구한 동일 비목의 경우

동일 비목일지라도 발주자가 설계변경을 요구한 경우에는 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가와 낙찰률 범위 내에서 협의하여 결정한다(citation:2).

기준 4: 일반관리비 및 이윤

증감된 공사에 대한 일반관리비 및 이윤 등은 산출내역서상의 율을 적용한다(citation:4).

2-2. 민간건설공사의 계약금액 조정 기준

민간건설공사 표준도급계약서 일반조건 제21조 제2항에서는 설계변경으로 인한 계약금액의 조정을 다음과 같이 규정하고 있다(citation:4).

구분	조정 기준
증감된 공사의 단가	산출내역서상의 단가를 기준으로 상호 협의하여 결정
신규 비목의 단가	설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가로 결정
일반관리비 및 이윤	산출내역서상의 율을 적용

민간건설공사 표준계약서를 사용하지 아니하였고 설계변경에 대한 당사자 사이에 합의가 존재하지 않은 경우라 하더라도 위에서 정한 기준을 준용하여 계약금액을 조정할 수 있다(citation:4). 위 기준은 관급공사에서도 유사한 기준으로 일반적인 건설공사에 있어서 당사자 사이에 형평성을 충족하고 있기 때문이다(citation:4).

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3. 낙찰률 적용 논쟁 — 핵심 쟁점

설계변경 시 계약금액 조정과 관련하여 가장 빈번하게 발생하는 논쟁이 바로 낙찰률 적용 문제이다.

3-1. 논쟁의 본질

일부 발주기관에서는 설계변경 규모나 공사 기간의 장기화 등에도 불구하고, 증감된 공사량에 대하여 단순히 해당 공사의 낙찰률, 즉 계약 단가를 적용하여 계약금액을 조정하는 사례가 존재한다(citation:2). 또한, 신규 비목의 단가 산정 시에도 발주자와 시공자가 단가를 협의하는 방식을 기피하고, 해당 공사의 낙찰률을 적용해야 한다는 의견이 있다(citation:2).

3-2. 해외 사례와의 비교

국제적으로 통용되는 FIDIC 계약조건, 미국의 FAR(Federal Acquisition Regulation), 일본의 공공공사 청부계약약관 등의 규정을 살펴보면, 우리나라의 설계변경과 유사한 'Variation'이나 'Change Order' 조항에 의거하여 계약금액을 조정할 때 발주자와 시공자가 협의하여 공정한 금액을 지급하도록 규정하고 있다(citation:2).

3-3. 합리적 접근 방식

건설산업연구원의 연구 결과에 따르면, 다음과 같은 접근이 타당하다고 판단된다(citation:2).

구분	합리적 적용 방식
신규 비목(품목)	원칙적으로 추가 공사의 일종으로 볼 수 있으므로, 발주자와 시공자가 합의하여 신규 단가를 결정하는 것이 타당
동일 비목의 공사량 증가	'예정가격 단가'가 아닌 '계약 단가'를 적용하되, 장기 공사의 경우에는 설계변경 시점에서 새로운 신규 단가를 산출하고 여기에 낙찰률을 적용
낙찰률의 본질	낙찰률이란 해당 공사 수주를 위하여 전략적인 가격 투찰이나 덤핑 등이 발생할 수 있으므로, 발주자의 귀책에 의한 설계변경에까지 계약 시점의 낙찰률을 적용하는 것은 불합리
직접 공사비 기준 적용	총액 낙찰률보다는 설계변경 공종의 '직접 공사비'를 대상으로 '설계단가 대비 계약단가' 비율을 적용하는 것이 바람직

특히 일본의 공사계약 약관에서는 도급 금액을 변경할 때 공사의 감소 부분은 도급 내역서의 단가에 의하고, 증가 부분에 대해서는 변경 시의 시가(時價)에 의하도록 규정하고 있어 참고할 만하다(citation:2).

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4. 설계변경 실정보고 절차

4-1. 실정보고의 의미

공공건설 분쟁에서 발주기관이 주장하는 단골 메뉴 중의 하나는 "시공자가 실정보고 의무를 제대로 거치지 않았으므로 인정할 수 없다"는 것이다. 그러나 국가계약법령이나 계약예규, 표준계약조건을 보아도 '실정보고'란 용어는 공식적으로 등장하지 않는다(citation:7). 그럼에도 불구하고 실무에서는 예전부터 '실정보고' 또는 '여건보고'란 용어로 널리 사용되어 왔다(citation:7).

4-2. 실정보고의 정의와 절차

'실정보고'란 용어가 공식 등장한 것은 '감리업무수행 지침서'이며, 2008년 말 '책임감리현장참여자업무 지침서'로 제목을 바꾸면서 다음과 같이 정의되었다(citation:7).

실정보고: 공사 시행 과정에서 현지여건 변경 등으로 인해 설계변경이 필요한 사항에 대하여 시공자의 의견을 포함하여 감리원이 서면으로 검토의견 등을 발주청에 설계변경 전에 보고하고, 발주청으로부터 승인 등 필요한 조치를 받는 행위

이 지침서는 2015년 '건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침'으로 제목을 바꾼 후 현재에 이르고 있으며, 실정보고 규정은 동일하다(citation:7).

4-3. 실정보고 처리 기한

지침에 의하면 실정보고 처리 기한은 다음과 같다(citation:7).

구분	처리 기한
단순한 사항	요청일로부터 7일 이내
그 외의 사항	요청일로부터 14일 이내

4-4. 시공자의 실정보고 의무

공사계약일반조건을 보면, 시공자에게 부여된 실정보고 의무는 다음과 같다(citation:7).

상황	시공자의 의무
설계서의 불분명·누락·오류	해당사항을 분명히 한 서류를 감리자와 발주청에 동시 제출
현장상태와 설계서 상이	상이하게 나타난 현장상태를 기재한 서류를 감리자와 발주청에 동시 제출

이후의 설계변경 등 필요한 조치를 취하여야 하는 주체는 발주청이다(citation:7). 그렇기 때문에 발주청의 지시로 시공자가 당초의 설계도면 및 시공상세도면을 수정하는 경우에는 그 수정에 소요된 비용을 시공자에게 지급하여야 한다(citation:7).

4-5. 2019년 건설기술진흥법 개정 — 실정보고 법제화

2018년 12월 31일 건설기술진흥법 개정에서 실정보고 규정이 신설되었다(citation:7).

구분	내용
감리자의 의무	발주청에 실정보고를 할 의무 부과
발주청의 의무	실정보고를 접수하여 검토하고, 필요하면 설계변경 등 적절한 조치를 할 의무 부과
처벌 규정	정당한 사유 없이 실정보고를 하지 아니하거나 거짓으로 한 감리자, 또는 정당한 사유 없이 실정보고를 접수하지 아니한 발주청 관계자: 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금

시공자로서는 계약조건에서 규정하고 있는 실정보고 의무를 제대로 이행해야 불이익을 면할 수 있다. 특히 설계변경이 필요한 부분의 시공 전에 반드시 서면으로 통지하고, 그 다음의 설계변경 업무는 발주청의 지시를 받아 수행하는 것임을 명심할 필요가 있다(citation:7).

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5. 설계변경의 제한과 예외

5-1. 물량내역서 누락·오류에 의한 제한

입찰에 참가하려는 자가 물량내역서를 직접 작성하고 단가를 적은 산출내역서를 제출하는 경우(순수내역입찰), 그 물량내역서의 누락 사항이나 오류 등으로 설계변경이 있는 경우에는 그 계약금액을 변경할 수 없다(citation:2).

이는 입찰자가 직접 물량을 산출하고 단가를 입력하는 입찰 방식에서는, 물량의 누락이나 오류에 대한 위험을 입찰자가 부담하는 것이 원칙이기 때문이다.

5-2. 일괄입찰·기술제안입찰의 경우

일괄입찰 및 대안입찰(대안이 채택된 부분에 한함), 기본설계 기술제안입찰 및 실시설계 기술제안입찰(기술제안이 채택된 부분에 한함)을 실시하여 체결된 공사 계약의 경우에는 설계변경으로 계약 내용을 변경하는 경우에도 정부에 책임 있는 사유 또는 천재·지변 등 불가항력의 사유를 제외하고는 그 계약금액을 증액할 수 없다(citation:2).

5-3. 설계·시공 일괄계약(턴키)의 경우

설계·시공일괄계약의 경우에는 수급인은 도급인이 원하는 건설대상물의 건설목적에 부합하는 설계도서를 작성하고 이에 따른 공사를 시행할 의무가 있으므로, 원칙적으로 설계변경으로 인한 공사대금의 증액 청구가 인정되지 않는다(citation:4).

그러나 다음과 같은 예외가 인정된다(citation:4).

예외 사유	증액 가능 여부
계약에 설계변경 시 금액 조정 조항이 있는 경우	가능
공사기간 변경 등 공사내용 변경이 있는 경우	가능
설계변경 원인이 발주자의 요청이나 귀책사유인 경우	가능 (신의칙상)
천재지변 등 불가피한 사유인 경우	가능

5-4. 예정가격 86% 미만 낙찰 시 심의 요건

예정가격의 86% 미만으로 낙찰된 계약의 경우, 설계변경으로 증액되는 조정 금액이 당초 계약금액의 10% 이상인 경우에는 계약심의위원회, 예산집행심의회 또는 기술자문위원회의 심의를 거쳐 소속 중앙관서의 장의 승인을 얻어야 한다(citation:2).

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6. 설계변경 절차의 전체 흐름

설계변경의 전체 절차를 단계별로 정리하면 다음과 같다.

STEP 1. 설계변경 필요성 인식

발생 주체	사유
시공자	현장 여건 불일치, 설계 오류 발견, 암반 출현 등
감리자	설계도서 미시공 확인, 품질 기준 미달 등
발주자	사업계획 변경, 범위 변경, 추가 공사 필요 등
외부 요인	법규 변경, 천재지변, 민원 발생 등

STEP 2. 실정보고 (시공자 → 감리자 → 발주청)

순서	행위	비고
1	시공자가 설계변경이 필요함을 서면으로 통지	감리자와 발주청에 동시 제출
2	감리자가 실정보고를 접수하고 검토	접수 후 7일 또는 14일 이내
3	감리자가 발주청에 실정보고	검토의견 포함

STEP 3. 발주청의 설계변경 방침 결정

항목	내용
검토 주체	발주청 (계약담당공무원)
검토 기간	단순 사항 7일 이내, 그 외 14일 이내
결정 내용	설계변경 허용 여부, 변경 범위, 예산 확보 여부 등
통보	시공자 및 감리자에게 서면 통보

STEP 4. 설계변경서 작성

구성 문서	설명
변경 설계도면	변경된 부분의 도면
변경 시방서	변경된 시공 기준
물량 변동 내역서	증감된 공사량 산출
산출내역서	변경 비목별 단가 산정

STEP 5. 계약금액 조정 협의

순서	행위	기준
1	시공자가 변경 내역서와 조정 금액 산출·제출	4가지 조정 기준에 따라
2	발주청이 제출 서류 검토	원가검토 등
3	발주청과 시공자 간 단가 협의	신규 비목: 설계변경 당시 기준
4	계약금액 조정 확정	서면 합의

STEP 6. 계약 변경 체결

구분	내용
변경 계약서	조정된 금액, 변경 공사 범위, 공기 연장 등 명시
산출내역서 정리	변경 전·후 대비표 작성
관련 서류 첨부	설계변경 사유서, 실정보고서, 협의 결과 등

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7. 하도급 관리계획서와 설계변경

설계변경이 발생한 경우 하도급 관리계획서의 변경도 함께 검토해야 한다.

7-1. 조달청 계약

조달청에서 집행하는 시설공사 계약의 계약상대자는 적격심사 서류 제출 시 하도급관리계획서를 제출한 경우, 적격심사 당시 제출한 하도급관리계획서 내용대로 계약을 철저하게 이행하여야 하며, 하도급비율, 하수급금액비율, 하도급대금직불계획을 변경할 수 없다(citation:6).

다만, 공사를 수행함에 있어 불가피한 사유로 하도급관리계획서의 하도급사항을 변경하고자 할 경우에는 당초의 하도급 조건 이상으로 하여 수요기관의 장의 사전 승인을 받아야 한다(citation:6).

7-2. 지방자치단체 계약

지방자치단체의 경우에도 계약상대자는 적격심사 당시 제출한 하도급관리계획서의 내용대로 철저하게 이행해야 하며, 발주기관의 사전승인 없이 하도급관리계획 등의 적정성 평가를 할 때 제출한 내용대로 이행하지 아니하는 경우에는 입찰참가자격 제한조치를 하도록 규정하고 있다(citation:6).

하수급인이 직접 시공할 수 없는 불가피한 사유나 정당한 사유가 발생한 경우에 한하여 하도급관리계획을 변경할 수 있고, 이 경우에도 적격심사 시 제출한 하도급관리계획의 조건 및 비율 등을 동등 이상으로 유지해야 한다(citation:6).

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8. 실무에서 자주 발생하는 분쟁 유형

8-1. 분쟁 사례 정리

분쟁 유형	발주자 측 주장	시공자 측 주장	핵심 쟁점
실정보고 미이행	시공자가 실정보고를 하지 않았으므로 설계변경 불인정	실정보고 의무는 있으나, 발주청이 접수를 거부	실정보고 절차의 완결성
낙찰률 적용	설계변경에도 낙찰률을 적용해야 한다	발주자 귀책 설계변경에 낙찰률 적용은 불합리	낙찰률의 적용 범위
신규 비목 단가	발주자가 단가를 일방적으로 결정	시공자와 합의하여 결정해야 한다	협의 절차의 존부
공기 연장 불인정	설계변경은 공기에 영향을 미치지 않는다	설계변경으로 공기가 연장되었다	인과관계의 증명
간접비 청구	간접비는 별도 청구 불가	설계변경으로 공기가 연장되면 간접비 청구 가능	간접비 인정 범위

8-2. 분쟁 예방을 위한 실무 팁

구분	실무 권고사항
서면 원칙	모든 설계변경 관련 의사소통은 반드시 서면으로 진행
사전 통지	설계변경이 예상되는 경우 시공 전에 서면으로 통지
근거 자료 확보	현장 사진, 영상, 측량 자료 등 객관적 근거 확보
기간 관리	실정보고 기한(7일/14일), 발주청 회신 기한 등을 달력에 표시
일지 작성	설계변경 관련 모든 사항을 공사일지에 기록

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9. 2026년 현재의 제도 변화 및 동향

9-1. 전자계약과 설계변경

2026년 현재 나라장터 전자조달시스템을 통한 전자계약이 일반화되면서, 설계변경 절차도 전자화되고 있다. 설계변경 요청서, 실정보고서, 계약변경서 등이 전자문서로 처리되면서 절차가 간소화되고 기록 관리가 용이해졌다.

9-2. 건설공사 표준시장단가 확대 적용

국토교통부에서 발표하는 표준시장단가의 적용 범위가 확대되면서, 설계변경 시 신규 비목의 단가 산정에 있어 표준시장단가가 하나의 기준으로 활용되는 추세이다.

9-3. 건설분쟁 조정제도의 활성화

설계변경에 따른 계약금액 조정 분쟁에 대해 건설분쟁 조정·중재 제도가 활발히 활용되고 있다. 한국건설산업연구원 등의 전문기관을 통한 원가 검증과 분쟁 조정이 보다 체계화되고 있다.

9-4. BIM 기반 설계변경 관리

BIM(빌딩 정보 모델링) 기반의 설계변경 관리가 확대되면서, 설계변경에 따른 물량 변동의 산출이 보다 정밀해지고 있다. 이는 설계변경 시 계약금액 조정의 정확성을 높이는 데 기여하고 있다.

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10. 종합 정리 — 설계변경 공사비 증감 처리 체크리스트

단계	체크 항목	확인 사항
사전	□ 설계변경 사유 확인	4가지 요건 충족 여부
	□ 실정보고 절차 이행	서면 통지, 7일/14일 기한 준수
	□ 하도급관리계획서 영향 검토	하도급 비율·조건 변경 필요 여부
진행 중	□ 계약금액 조정 기준 적용	4가지 기준 중 해당 기준 확인
	□ 낙찰률 적용 여부 판단	신규 비목 vs 동일 비목, 발주자 귀책 여부
	□ 발주청-시공자 간 협의 진행	서면 합의, 단가 산정 근거 확보
	□ 공기 연장 검토	설계변경과 공기 연장의 인과관계 입증
완료	□ 변경 계약서 체결	조정 금액, 변경 범위, 공기 확정
	□ 관련 서류 정리·보관	설계변경 사유서, 내역서, 협의서 등
	□ 공사일지 기록	설계변경 전·후 상황 기록

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마무리

설계변경에 따른 공사비 증감 처리는 건설계약 실무에서 가장 빈번하게 발생하면서도 가장 분쟁이 많은 영역이다.

핵심은 세 가지이다.

1. 절차를 제대로 밟아야 한다 — 실정보고를 서면으로, 기한 내에, 감리자와 발주청에 동시 제출해야 한다(citation:7). 절차적 하자는 이후 분쟁에서 시공자의 권리를 약화시킬 수 있다.

2. 합리적 기준을 적용해야 한다 — 낙찰률의 무분별한 적용은 불합리하며(citation:2), 신규 비목이나 발주자 귀책 설계변경의 경우 설계변경 당시의 시가를 기준으로 합의하는 것이 국제적 기준에도 부합한다.

3. 모든 것을 기록으로 남겨야 한다 — 설계변경의 사유, 실정보고, 협의 과정, 합의 내용까지 모든 것을 서면으로 남기는 것이 분쟁 예방의 최선책이다.

면책조항: 본 글에서 인용한 법령 조항과 판례는 이해를 돕기 위한 것이며, 최신 법령은 반드시 법제처 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다. 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가의 자문을 받으시기를 권장합니다.